在土耳其卖房：税款、文件与费用
在土耳其出售住房：售房收益何时纳税、前往产权登记处需带哪些文件、卖方支付哪些费用，以及文件上的土耳其语词汇。
目录
在土耳其卖房有两个部分。产权证书（tapu）在产权登记处转到买方名下，出售所得的收益则可能需要纳税。取得日期即产权证书登记到卖方名下的日期，此后五年内出售，收益中超过年度免税额的部分可能需缴纳所得税，2026年的免税额为150,000 TL（税收管理局（GİB，Gelir İdaresi Başkanlığı）：指南）。
要点 · 核查于2026年10月31日
先核对日期，再核对文件。五年从产权证书登记之日起算。
- 收益：取得日期起五年内出售，所得属于增值收益（değer artışı kazancı），超过年度免税额的部分需纳税。无偿取得的住房，例如继承所得的住房，不适用这项规则（税收管理局）。
- 文件：双方的身份证件、他人代业主办理时所需的委托书、当年的房产税计税价值证明、DASK地震保险保单，以及存在抵押时的抵押记录（土耳其地籍与土地登记总局（TKGM））。
- 费用：产权登记费由卖方支付2%，买方支付2%，按申报成交价计算，且计费基数不低于房产税计税价值；另有按当年收费表规定的周转基金费（döner sermaye）（地籍总局）。
- DASK：2026年9月5日及之后登记的买卖，卖方保单在登记当日终止，买方需在过户前持有自己名下的保单（DASK）。
- 各页面有差异：涉及外国买家的估价报告，以及DASK保单是否属于卖房所需文件。每种表述均附有对应页面。
满五年了吗？
出售日期落在哪里？
点选一种情形，查看税收管理局的例子，设定两个日期，或沿带状时间轴拖动黄铜图钉。点按图中的部位可查看说明。
2 年 6 个月 11 天 自起算日期起
五周年日期 2028年4月10日
在五年之内
GİB例6 · 购买
未满五年出售，所得属于增值收益。
起算日期是产权证书登记到卖方名下的日期。收益中超过年度免税额的部分需纳税。示例日期：2023年4月10日起算，2025年10月21日出售。
iktisap tarihi取得日期değer artışı kazancı增值收益GİB，2026年2月，Yayın No 591，§1.1.6，例6。
GİB例7 · 继承
无偿取得：不计算五年期限。
无偿取得（ivazsız）的住房，例如通过继承取得：出售所得不作为增值收益征税。示例日期：2023年1月9日继承，2025年5月15日出售。将继承的房屋交给建筑商换取公寓，仍属于无偿取得（例13）。
ivazsız无偿取得GİB，§1.1.6.2及§1.1.6.4，例7及例13。
GİB例8及例9 · 合作社
登记前已交付使用：可从使用之日起算。
通过住房合作社、住房管理局（TOKİ，Toplu Konut İdaresi）或拍卖取得的住房：如有分配文件、交接记录或水电等账单证明，则从实际使用之日起算。例8：2025年6月16日起使用，2025年9月10日登记。例9为一套TOKİ公寓：使用许可日期为2024年2月12日。
fiilen kullanım实际使用GİB，§1.1.6.3，例8及例9。显示的出售日期仅为示例；请设定您自己的日期。
GİB例10 · 买卖预约
买卖预约合同不决定起算日期。
买卖预约合同（satış vaadi sözleşmesi）日期为2023年12月11日，登记日期为2025年11月17日：起算日期是登记当天，即2025年11月17日。
satış vaadi sözleşmesi买卖预约合同GİB，§1.1.6.3，例10。显示的出售日期仅为示例；请设定您自己的日期。
GİB例11 · 以房换地
用土地换得公寓，属于新取得房产。
将土地交给建筑商换取公寓（kat karşılığı）：公寓从登记之日起算。2022年1月12日购地，2025年12月15日登记公寓：起算日期为2025年12月15日。如果此前已使用该公寓，则从使用之日起算。
kat karşılığı用土地换取公寓GİB，§1.1.6.4，例11。显示的出售日期仅为示例；请设定您自己的日期。
GİB例12 · 类型变更
房产类型变更后，期限重新起算。
土地（arazi）经过类型变更（cins tashihi），登记为建筑用地（arsa）：从该次登记之日起算。2022年3月16日购入，2025年11月3日登记类型变更：起算日期为2025年11月3日。
cins tashihi类型变更GİB，§1.1.6.4，例12。显示的出售日期仅为示例；请设定您自己的日期。
起点标签
采用哪个日期
购买房产时，从产权证书登记到卖方名下之日起算，而非签约或付款之日。上面的情形列出了例外。
iktisap tarihi取得日期GİB，§1.1.6.3（土耳其《民法典》第705条）
五年期限
按日历日计算
期限内出售，所得属于增值收益，按所得征税。如果多次出售、以营利为目的或设立经营组织，则收益归为经营所得（ticari kazanç）。
değer artışı kazancı增值收益ticari kazanç经营所得GİB，§1.1.6及§1.1.6.1
图钉
出售日期与收益
收益（safi değer artışı）为收款金额减去取得成本，再减去卖方承担的成本、税款和费用。只有Yİ-ÜFE（国内生产者价格指数）涨幅达到或超过10%，取得成本才按该涨幅调增。
safi değer artışı净增值收益GİB，§1.2及§1.2.1
五年之后
不在此规则内
指南的规则适用于起算日期起五年内的出售。超过该日期出售，不在这项规则内。
GİB，§1.1.6
免税额
2026年为150,000 TL
增值收益按日历年享有免税额，2026年为150,000 TL（2025年为120,000 TL）。额度内：无需申报。超过额度：次年3月提交纳税申报表（beyanname），税款在3月和7月缴纳。未在土耳其定居：取得收益后15天内单独申报。
beyanname纳税申报表münferit beyanname单独申报表GİB，§1.3、§5及§7
在产权登记处
四句用语及其含义
Tapu randevusu ne zaman?产权登记预约在什么时候？Harcı kim ödeyecek?费用由谁支付？İpotek kaldırıldı mı?抵押注销了吗？Alıcının DASK poliçesi var mı?买方有DASK保单吗？收益与五年期限 哪些收益纳税、谁缴税、何时缴税
在土耳其，售房收益仅在部分情形下需要纳税。最主要的情形是在取得日期起五年内出售。税种为所得税，征收范围是收益中超过年度免税额的部分。税收管理局（GİB，Gelir İdaresi Başkanlığı）在其其他收益与收入指南（2026年2月）中列明了这项规则。
- 起算日期。产权证书登记到卖方名下的日期（iktisap tarihi）。合作社、TOKİ、以房换地和类型变更各自采用的日期，见上方工具。
- 五年期限。按日历日计算。期限内出售，所得属于增值收益（değer artışı kazancı）。无偿取得（ivazsız）的住房，例如继承所得的住房，不适用这项规则。
- 收益。收款金额减去取得成本，再减去卖方承担的成本、税款和费用。只有Yİ-ÜFE涨幅达到或超过10%，取得成本才按该涨幅调增。
- 免税额。按日历年计算，2025年的收益免税额为120,000 TL，2026年为150,000 TL。收益在额度内无需申报；超过额度，则需在次年3月提交纳税申报表（beyanname）。
谁申报、在哪里申报
- 在土耳其定居
- 在次年3月1日至3月31日申报；税款分两笔等额缴纳，分别在3月和7月。定居指在土耳其有住所，或在一个日历年内居留超过六个月。
- 未定居
- 仅对在土耳其取得的收入征税。房产收益需在取得收益之日起15天内，向房产所在地税务局提交单独申报表（münferit beyanname）。
- 税号
- 外国人在线申请税号（vergi kimlik numarası）。
多次出售
如果一个人持续出售住房（同一年或连续年份中多次出售），以营利为目的或通过经营组织出售，收益属于经营所得（ticari kazanç），而非增值收益。
来源：税收管理局指南，2026年2月，Yayın No 591，§1.1.6至§1.3、§5及§7（核查于2026年10月31日）；定居定义：外国人在土耳其的税务（核查于2026年10月22日）。
手头的文件 带什么、文件说明什么
预约之前
卖方携带身份证件、他人代业主办理时所需的授权证明、当年的房产税计税价值证明及DASK保单。产权证书显示房产上还有哪些权利负担，产权登记处（tapu müdürlüğü）在确定时间前核验文件。
卖方文件
已全部勾选。勾选记录仅保存在此设备上。
如果存在抵押（ipotek）
- 连同债务出售
- 已抵押的房产可连同债务转让。无需债权人同意；产权登记处会通知债权人，债权人有一年时间要求原债务人提供新的担保。
- 已还清
- 银行以电子方式发送注销记录（terkin），由产权登记处办理登记。
来源：地籍总局常见问题（核查于2026年10月31日）；柏林总领事馆发布的地籍总局产权登记手续说明，2025年6月25日（核查于2026年10月29日）；芬德克勒（Fındıklı）区页面的服务标准（核查于2026年10月29日）。
DASK、iskan与公寓 保险、许可与登记
自然灾害保险机构（DASK，Doğal Afet Sigortaları Kurumu）负责强制地震保险（zorunlu deprem sigortası, ZDS），这是一项有国家支持的住房保险。保单有效期为一年，承保地震损失，以及地震直接引发的火灾、爆炸、山体滑坡和海啸损失。保费取决于建筑类型、面积、年份、楼层数和风险类别。
自2026年9月5日起 · 房产买卖与DASK
- 卖方：保单在登记当日终止。投保人或卖方提出申请后，未使用的保费会退还；卖方向保险代理机构或保险公司申请部分退保批单。
- 买方：过户前需持有自己名下的有效保单。产权登记处或公证员会核验保单。
- 地籍总局的清单：其常见问题及服务标准仍将DASK保单列为卖房文件，并将业主或用益权人列为投保义务人。
DASK常见问题（核查于2026年10月31日）；DASK产权登记手续；DASK九个步骤。
Iskan、kat irtifakı与kat mülkiyeti
- Iskan
- 建筑物的使用许可（yapı kullanma izin belgesi）。
- Kat irtifakı
- 在各套公寓完工并逐套登记之前，登记簿记载的土地上的权利。
- Kat mülkiyeti
- 每套公寓的独立所有权。有使用许可后，一名共有人的申请或主管部门的通知，即可将登记从kat irtifakı转为此类所有权，无需其他文件。办理需要所有公寓的使用许可和DASK保单。
来源：地籍总局及DASK常见问题（核查于2026年10月31日）。
产权登记预约 谁到场、在哪里、如何办理
买卖在产权登记处（tapu müdürlüğü）签署。业主或其代理人提出申请，任何产权登记处均可办理辖区外业务。申请是第一步；双方在预约（randevu）当日签字。
谁到场？
业主携带上述文件，提出申请，并在预约当日签字。只有登记处对当事人的行为能力有疑问时，才会要求健康报告；没有年龄限制。
代理人出示委托书（vekâletname）。由代理人办理时，不采集卖方照片。委托书原件留存于登记处。办理委托书见土耳其公证：收费、翻译与委托书。
地籍总局在土耳其驻柏林总领事馆设有办事处，无需前往土耳其即可完成买卖。身在境外的人也可通过委托书指定代理人；见土耳其公证：收费、翻译与委托书。
在登记处的办理流程
- 文件。登记处核验文件并开始办理交易；如有缺漏，会通过短信告知。
- 费用。缴费通知通过短信发送到手机；系统记录付款。
- 时间。产权证书准备好后，通过短信告知签字时间。
- 签字。双方签字，产权证书交给新业主或其代理人。
估价报告（değerleme raporu）· 买方文件
- 地籍总局常见问题（2026年10月31日）：有外国人作为交易一方的买卖需要估价报告，由资本市场委员会（SPK）授权的公司出具。
- 地籍总局柏林说明（2025年6月25日）：买方为不持有蓝卡（mavi kart）的外国人时，在提出买卖申请前申请估价报告。
- 地籍总局Your Key Türkiye门户（土耳其房价：指数、外国买家规定与费用所列内容，2026年10月20日）：外国自然人无需估价报告；为取得国籍而购房，使用TTB（Tutar Tespit Belgesi）。
买方相关内容见土耳其房价：指数、外国买家规定与费用。
来源：地籍总局常见问题；地籍总局柏林说明；步骤取自土耳其房价：指数、外国买家规定与费用所列内容（核查于2026年10月20日）。
卖方支付什么 费用与分担
在产权登记处，卖方支付自己承担的产权登记费（tapu harcı）及周转基金费（döner sermaye）。收益的所得税向税务局缴纳，见第一节。
产权登记费
各2%，卖方和买方分别承担。
计费基数。申报成交价，且不低于房产税计税价值（emlak vergisi değeri）。
周转基金费。按出售当年地籍总局的收费表确定；金额随缴费通知通过短信发送到手机（土耳其房价：指数、外国买家规定与费用）。
- 在公证员处
- 自2023年7月1日起，公证员可办理公寓买卖。公证费为成交价的0.1%，最低500 TL，最高4,000 TL（土耳其公证：收费、翻译与委托书）。
- 房产中介（emlakçı）
- 不含增值税（KDV）最高为4%，除非合同另有约定，否则双方均摊。
- DASK
- 卖方保单中未使用的保费在申请后退还。
- 收益
- 仅当收益符合第一节的征税条件时，才缴纳所得税。
附日期通知 · 安全支付系统
该系统适用于全部或部分通过现金、银行转账或电子资金转账支付的买卖，使所有权转移与付款同时完成。2026年9月28日，贸易部表示将通过修订规定，将强制启用日期定为2026年12月1日；此前在2026年6月26日，启用日期已从2026年7月1日推迟至2026年10月1日。
合同与定金 产权过户之前
产权证书转移之前，双方通常会签订买卖预约合同（satış vaadi sözleşmesi），买方支付定金（kapora）。买卖预约合同不改变所有权：所有权在产权登记处登记时转移。
各项在哪里办理
- 公证员：买卖预约合同可在公证员处订立（土耳其公证：收费、翻译与委托书）。
- 税务日期：计算五年期限时，税收管理局采用登记日期，而非买卖预约合同日期。
土耳其语词汇与用语 文件上的含义
翻转卡片，查看词语含义。复制一句用语，在登记处出示或发给买方。
Tapu senedi
产权证书：显示房产归谁所有，以及房产上登记了哪些事项的文件。
Takyidat
产权上的注记：限制、地役权，以及抵押等担保权。
Harç
一项费用。产权登记费（tapu harcı）由卖方和买方各支付2%。
Döner sermaye
周转基金费：出售当年地籍总局收费表中的费用。
Beyanname
纳税申报表，针对应税收益，在次年3月提交。
Satıcı · alıcı
Satıcı是卖方，alıcı是买方。Satış是买卖。
对买方说，或在登记处说
Tapuda takyidat var mı?产权上有登记的限制吗？Kapora iade edilir mi?定金可以退还吗？Satış vaadi sözleşmesi noterde mi yapılacak?买卖预约合同会在公证员处订立吗？来源与范围
本页涵盖私人出售住房的情形。不涵盖公司售房、所得税税率档次、遗产税或买方相关内容（见土耳其房价：指数、外国买家规定与费用）。数额、费率及日期取自下列页面，核查日期如所示；这些信息会变化，产权登记处、税务局及DASK分别对各自页面负责。
- Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi 税收管理局（GİB），纳税人服务司，2026年2月，Yayın No: 591；核查于2026年10月31日
- Sıkça Sorulan Sorular 地籍总局（TKGM）；核查于2026年10月31日（第492号法律，收费表4，第20-a项；第6083号法律，收费表I；第6305号法律，第10条）
- Tapu işlemleri hakkında bilgilendirme 土耳其驻柏林总领事馆，2025年6月25日；核查于2026年10月29日
- Tapu Müdürlüğü 芬德克勒区政府产权登记处（地籍总局服务标准）；核查于2026年10月29日
- Sıkça Sorulan Sorular，Konut Kredileri ve Tapu İşlemleri，9 Adımda ZDS 自然灾害保险机构（DASK）；核查于2026年10月31日
- 土耳其房价：指数、外国买家规定与费用，土耳其公证：收费、翻译与委托书 turkpidya.com；核查于2026年10月20日至2026年10月31日
