Агенти на имоти в Турция: лиценз, възнаграждение и договор
Какво е нужно на агент на имоти (emlakçı) в Турция и колко може да вземе: лиценз, писмен договор, лимит на възнаграждението и проверка на обявата.
Съдържание
В Турция emlakçı (агент на недвижими имоти) работи с yetki belgesi — лиценз за търговска дейност, издаден на фирмата. Наредбата ограничава възнаграждението до 4 % от продажната цена и един месечен наем при отдаване под наем, без KDV (данък върху добавената стойност), и изисква условията да са писмени.
Накратко · проверено на 29.10.2026
Проверете лиценза, прочетете реда за възнаграждението.
- Лиценз: само фирма с yetki belgesi може да посредничи при продажби и наеми на имоти. Всеки може да провери фирма в TTBS (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi), информационната система за търговия с недвижими имоти на Министерството на търговията на Турция (Ticaret Bakanlığı).
- Документи: услугите и възнаграждението се вписват в писмен yetkilendirme sözleşmesi (договор за възлагане) в поне два екземпляра.
- Възнаграждение: най-много 4 % от продажната цена или един месечен наем при отдаване под наем, без KDV. Двете страни го поделят поравно, освен ако договорът предвижда друго разпределение. За оглед на имот не може да се взема възнаграждение.
- Обяви: онлайн ilan (обява) на агент съдържа номера на лиценза. EİDS (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi), системата на министерството за проверка на електронни обяви, проверява кой има право да я публикува.
- Съобщение с дата: предстои въвеждане на Система за сигурно плащане при продажби. На 28.09.2026 министерството съобщи, че промяна в наредбата ще определи 01.12.2026 за начало на задължителното ѝ прилагане (глава 6).
Бюрото на агента
Изберете продажба или наем и въведете цена. Лентата показва максималното възнаграждение.
Първоначално са показани примерни суми. Опитайте с вашите: въведеното не се изпраща никъде.
Продажба · примерна сума, не ценово ниво
- Двете страни поравно (правилото)
- Само купувачът
- Само продавачът
- Продажна цена по договора1 000 000 TL
- Възнаграждение: до 4 % от нея40 000 TL
- KDV, 20 %, допълнително8000 TL
- Общо с KDV, до48 000 TL
- Купувачът плаща24 000 TL
- Продавачът плаща24 000 TL
Yetkilendirme sözleşmesiДоговор за възлагане · примерна страница, не реален формуляр
- Yetki belgesi noномер на лиценз
- Taraflarстраните
- Hizmetlerуслугите
Купувачът и продавачът го поделят поравно: това е правилото, освен ако договорът предвижда друго разпределение.По договор купувачът плаща цялото възнаграждение.По договор продавачът плаща цялото възнаграждение.
En az iki nüshaпоне два екземпляра
Лист с въпроси · попитайте на турски
- Yetki belgesi numaranızı alabilir miyim?Може ли да получа номера на лиценза ви?
- Hizmet bedelini ve KDV’yi yetkilendirme sözleşmesine yazar mısınız?Ще впишете ли възнаграждението и KDV в договора за възлагане?
- Hizmet bedeli satış bedelinin yüzde dördünden fazla mı?Възнаграждението надвишава ли четири процента от продажната цена?
- Hizmet bedelini alıcı ve satıcı nasıl paylaşıyor?Как купувачът и продавачът поделят възнаграждението?
- İmzaladığım her belgenin bir suretini alabilir miyim?Може ли да получа копие от всеки документ, който подписвам?
Правилото: възнаграждението е най-много 4 % от продажната цена, записана в договора, без KDV. Купувачът и продавачът го поделят поравно, освен ако договорът предвижда друго разпределение.
Наем · примерна сума, не ценово ниво
- Двете страни поравно (правилото)
- Само наемателят
- Само наемодателят
- Наем за един месец20 000 TL
- Възнаграждение: до месечен наем20 000 TL
- KDV, 20 %, допълнително4000 TL
- Общо с KDV, до24 000 TL
- Наемателят плаща12 000 TL
- Наемодателят плаща12 000 TL
Yetkilendirme sözleşmesiДоговор за възлагане · примерна страница, не реален формуляр
- Yetki belgesi noномер на лиценз
- Taraflarстраните
- Hizmetlerуслугите
Наемателят и наемодателят го поделят поравно: това е правилото, освен ако договорът предвижда друго разпределение.По договор наемателят плаща цялото възнаграждение.По договор наемодателят плаща цялото възнаграждение.
En az iki nüshaпоне два екземпляра
Лист с въпроси · попитайте на турски
- Yetki belgesi numaranızı alabilir miyim?Може ли да получа номера на лиценза ви?
- Hizmet bedelini ve KDV’yi yetkilendirme sözleşmesine yazar mısınız?Ще впишете ли възнаграждението и KDV в договора за възлагане?
- Hizmet bedeli bir aylık kiradan fazla mı?Възнаграждението надвишава ли един месечен наем?
- Hizmet bedelini kiracı ve ev sahibi nasıl paylaşıyor?Как наемателят и наемодателят поделят възнаграждението?
- İmzaladığım her belgenin bir suretini alabilir miyim?Може ли да получа копие от всеки документ, който подписвам?
Правилото: възнаграждението е най-много един месечен наем, записан в договора, без KDV. Наемателят и наемодателят го поделят поравно, освен ако договорът предвижда друго разпределение.
Лимити и правила: текстът на наредбата, публикуван на страниците на областните дирекции на министерството (страница от 28.01.2026). Министерството посочва по-късна промяна от 29.04.2026 (сигурно плащане, такси за лицензи). Примерните суми не са ценови нива.
Лицензът е на фирмата
В Турция посредничеството с имоти се извършва от фирми с yetki belgesi: лиценз за taşınmaz ticareti, тоест посредничество при продажба и отдаване под наем на земя и сгради. Издава го областната дирекция по търговия на министерството (Ticaret İl Müdürlüğü). Агентът зад бюрото е служител на тази фирма.
Посредничество за други
Фирма, която посредничи при продажба или наем на имот, предлага го на пазара или предоставя свързаните услуги, се нуждае от лиценз. Той се издава за една фирма и един адрес и не може да се прехвърля на друга фирма.
Собственият ви имот
Лице, което продава или отдава под наем собствен имот, вписан на негово име, не се нуждае от лиценз. Същото важи за строителен предприемач, който продава собствени обекти; за посредничество с чужди му е нужен лиценз.
Sözleşmeli işletme
Фирма, която работи по лиценза на основна фирма въз основа на писмен договор с нея. Тя има собствен лиценз, в който е вписан номерът на лиценза на основната фирма.
Консултантите
Агентът на недвижими имоти (emlak danışmanı) е служител. Отговорният консултант има удостоверение за професионална квалификация от ниво 5; служителите, които продават — от ниво 4.
Какво съдържа лицензът
- Фирмата
- Регистрираното ѝ наименование и адресът ѝ. Лицензът се издава за този адрес.
- Регистрационен №
- Номерът MERSİS (номерът в централния търговски регистър); за едноличен търговец — името и идентификационният номер.
- Издател
- Ticaret İl Müdürlüğü на съответната област чрез TTBS, в срок от 10 дни след подаване на пълния комплект документи.
Източник: наредба за търговията с недвижими имоти, чл. 4 до 7 и 10; текстът ѝ на страница на областна дирекция (чл. 5, пета алинея); въпроси на министерството за секторната търговия (23.01.2024).
Проверете лиценз за минута
Всеки може да провери фирма. Министерството поддържа TTBS, а публичната страница Yetki Belgesi Sorgula (проверка на лиценз) показва дали фирмата има лиценз. Министерството публикува на сайта си и списъка на лицензираните фирми.
- Поискайте номера. Той е вписан в договора и във всяка обява на агента. Фирмата може да го посочи; справката има и полета за наименованието на фирмата и областта.Yetki belgesi numaranızı alabilir miyim?Може ли да получа номера на лиценза ви?
- Отворете справката. Yetki Belgesi Sorgula в TTBS има три полета за търсене: номер на лиценза, наименование на фирмата (unvan) и област (il). Под тях има кратък въпрос за сигурност; след това натиснете Ara (търсене).
- Сравнете. Наименованието на фирмата и областта трябва да съвпадат с тези в договора, обявата и табелата на вратата.
- Ако няма съвпадение, пишете на Ticaret İl Müdürlüğü в съответната област (глава 7).
Източник: TTBS, проверка на лиценз и въпроси за TTBS; наредба за търговията с недвижими имоти, чл. 11, 14 и 15; страница на областната дирекция в Айдън; министерството, 14.10.2020.
Трите документа
Сделката се оформя с три писмени документа. Преди всеки подпис агентът е длъжен да ви даде време за прочит, да обясни клаузите и да ви предостави копие от всеки подписан документ.
Договор за възлагане
Подписват го собственикът и фирмата (yetkilendirme sözleşmesi). В него се посочват номерът на лиценза, отговорният консултант, услугите и възнаграждението, правата и задълженията на всяка страна, срокът и адресите за уведомления.
Протокол за оглед
Купувачът или наемателят подписва taşınmaz gösterme belgesi за всеки имот — по един протокол на човек. В него се посочва процентът или сумата на възнаграждението. За оглед не може да се взема възнаграждение.
Посреднически договор
В посредническия договор за продажба се посочват цената, начинът на плащане, възнаграждението и как купувачът и продавачът поделят таксата за tapu (документ за собственост) и таксата за оборотния фонд. В посредническия договор за наем се посочват наемът, годишното му увеличение и възнаграждението.
Задължения на агента за документите
- Време: достатъчно време да прочетете всеки документ, преди да го подпишете.
- Обяснение: какво гласят клаузите.
- Копия: копие от всеки подписан документ.
- Оферти: всяка оферта и насрещна оферта — писмено или по електронен път.
При пряка сделка със собственика
Ако сте огледали имот с протокол за оглед и след това го купите или наемете направо от собственика, докато договорът за възлагане още е в сила, агентът, издал протокола, запазва правото си на възнаграждение. Договорът може да предвижда и такса за отказ или неустойка само със съгласието на двете страни и до размера на общото възнаграждение на агента.
Източник: наредба за търговията с недвижими имоти, чл. 14 до 17, 19 и 20.
Възнаграждението и неговият размер
Възнаграждението е hizmet bedeli (такса за услуга; в офисите често го наричат komisyon). Агентът има право на него, когато предостави услугата, посочена в договора за възлагане. Наредбата ограничава размера му, а договорите задължително го посочват.
Наредба за търговията с недвижими имоти
Най-много 4 % при продажба, един месечен наем при отдаване под наем.
Без KDV. Лимитът се изчислява върху цената или наема, записани в договора, без KDV. KDV (katma değer vergisi, данък върху добавената стойност) се добавя отгоре; общата ставка е 20 % (от 10.07.2023).
Едно възнаграждение. Един имот, едно възнаграждение: дори при отделни договори за всяка страна или при допълнителна услуга може да се вземе само едно възнаграждение в рамките на лимита.
Поделяне. Двете страни го плащат поравно, освен ако посредническият договор за продажба или наем предвижда друго разпределение. При пълни 4 % това са по 2 % за всяка страна плюс KDV върху всеки дял.
Наредба за търговията с недвижими имоти, чл. 20; министерството, 14.10.2020; списък на ставките на KDV.
Може ли агентът да иска повече от лимита?
Не. Министерството е заявило, че възнагражденията над лимитите водят до административна санкция, а фирма, която продължава да ги иска, губи лиценза си (14.10.2020).
Може ли агентът да таксува огледа на имот?
Не. За оглед не може да се иска плащане.
Кой плаща възнаграждението?
Двете страни — поравно, освен ако посредническият договор за продажба или наем предвижда друго разпределение. Бюрото показва всеки вариант.
Таксата за tapu включена ли е във възнаграждението?
Не. Таксата tapu harcı е държавна. Посредническият договор за продажба посочва как купувачът и продавачът я поделят. За размерите вижте Цени на жилища в Турция.
Може ли договорът да предвижда такса за отказ?
Само ако двете страни са се съгласили с нея в договора и тя не може да надвишава общото възнаграждение на агента.
Лимити и правила: текстът на наредбата, публикуван на страниците на областните дирекции на министерството (страница от 28.01.2026). Министерството посочва по-късна промяна от 29.04.2026 (сигурно плащане, такси за лицензи).
Онлайн обяви и кой може да ги публикува
Зад всяка ilan в сайт за имоти стоят две проверки: какво агентът е длъжен да впише в нея и на кого държавата разрешава да я публикува.
Какво съдържа обявата на агент
- Фирма: номер на лиценза, наименование на фирмата и данни за контакт.
- Имот: област, околия, квартал, кадастрален квартал (ada) и парцел (parsel), както и данните от енергийния сертификат, ако има такъв.
- Сваляне до 3 дни след продажбата, отдаването под наем, отказа или края на договора.
- Забранено: обява за имот, за който фирмата няма възлагане.
- Собственикът намира номера на имота (taşınmaz numarası) чрез услугата Tapu Bilgileri Sorgulama в e-Devlet (държавният онлайн портал за обществени услуги) или в документ за собственост от нов тип.
- Собственикът упълномощава фирмата в e-Devlet чрез EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri: избира имота, въвежда номера на лиценза на фирмата и крайна дата след поне 3 месеца.
- Фирмата публикува обявата. Сайтът за обяви въвежда номера на имота, а EİDS веднага проверява правото за публикуване.
Кой може да публикува (EİDS)
- Собственикът
- Или съпругът или съпругата на собственика.
- Роднини
- Майка, баща, дете, баба и дядо, внук или внучка, брат или сестра.
- Лицензирана фирма
- Фирма, която собственикът е упълномощил в e-Devlet. Фирма без лиценз не може да бъде упълномощена.
Откога
- 01.11.2023
- Проверява се самоличността на публикуващия.
- 15.09.2024
- Проверява се правото за публикуване; преминалите проверката обяви показват логото на EİDS.
- 01.01.2025
- Без проверка няма обява.
Какво обхваща упълномощаването
Упълномощаването е само за публикуване на обявата. То не обхваща никакви действия по tapu и не заменя договора за възлагане, протокола за оглед или посредническия договор.
От 30.05.2025 · повишаване на цените в обяви
Промяна в наредбата, в сила от 30.05.2025, забранява увеличения на цените в онлайн обяви, които не съответстват на общите икономически данни и нямат обоснована причина. Фирмите не могат да посредничат по такива обяви. Собствениците също могат да получат административна санкция (съобщение на министерството от 30.05.2025).
Източник: наредба за търговията с недвижими имоти, чл. 12 и 14; текстът ѝ на страница на областна дирекция (чл. 12, трета алинея); министерството, EİDS, 17.09.2024; страница на областната дирекция в Айдън; министерството, 30.05.2025.
В службата на имотния регистър
tapu (документ за собственост) е държавният запис за това кой притежава даден имот. Той се съхранява в службата на имотния регистър (tapu müdürlüğü) към Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM). Агентът извършва действия там само в рамките на договора за възлагане.
Какво може да прави агентът там
- Действия: в службата на имотния регистър и данъчната служба само ако са посочени в договора за възлагане.
- Общи разходи: посредническият договор за продажба посочва как купувачът и продавачът поделят таксата за tapu и таксата за оборотния фонд (döner sermaye).
- Упълномощаването в EİDS обхваща само обявата, не и действия по tapu.
Съобщение с дата · Система за сигурно плащане
Системата е за продажби, платени изцяло или отчасти в брой, с банков превод или с електронен превод на средства. Тя осигурява едновременно прехвърляне на собствеността и плащане.
- 28.09.2026
- Промяна в наредбата ще определи 01.12.2026 за начало на задължителното прилагане. Предвижда се пилотно въвеждане, щом системите на банките са готови.
- 26.06.2026
- Началото е преместено от 01.07.2026 на 01.10.2026.
Процедурата в службата и таксите
Процедурата в службата на имотния регистър, таксата за документа за собственост и правилата за чуждестранни купувачи са описани в Цени на жилища в Турция. Продажба може да се сключи и при нотариус.
Източник: наредба за търговията с недвижими имоти, чл. 13 и 16; министерството, EİDS, 17.09.2024; сигурно плащане: министерството, 28.09.2026, 26.06.2026 и 29.04.2026.
Ако възникне проблем
Министерството на търговията на Турция надзирава търговията с недвижими имоти и приема жалби чрез областните си дирекции по търговия.
- Съберете документите. Договорът за възлагане, протоколът за оглед, посредническият договор и обявата: наредбата изисква всеки от тях.
- Пишете на Ticaret İl Müdürlüğü в областта, в която се намира офисът.
- Или попитайте по телефона. Колцентърът на министерството е на 444 8 482 (посочен в TTBS), а ALO 175 е линията му за информация за потребителите.
Последици при нарушение според правилата
- Лицензът
- Отнема се, ако нарушението не бъде отстранено в определения от министерството срок (поне 10 дни) или се повтори през същата календарна година. Нов лиценз не се издава в продължение на една година.
- Сайтове за обяви
- Те са длъжни да предлагат телефонна линия и поне един онлайн начин за изпращане на искания и жалби за обяви.
Източник: наредба за търговията с недвижими имоти, чл. 9, 12 и 22; TTBS; Министерство на търговията на Турция.
Въпроси на турски
С тези въпроси се иска онова, което правилата вече изискват. Натискането на „Копирай“ поставя реда в клипборда, готов за поставяне в съобщение.
Въпроси на турски
Копирайте един ред или целия лист и го изпратете.
Всеки ред е прост въпрос. Значението му е под него. Въпросите следват изискванията на наредбата към документите и агента.
За всяка сделка
- Yetki belgesi numaranızı alabilir miyim?Може ли да получа номера на лиценза ви?
- Hizmet bedeli ve KDV sözleşmede yazıyor mu?Вписани ли са възнаграждението и KDV в договора?
- Hizmet bedelini kim ödüyor, nasıl paylaşılıyor?Кой плаща възнаграждението и как се поделя то?
- İmzaladığım her belgenin bir suretini alabilir miyim?Може ли да получа копие от всеки документ, който подписвам?
- Taşınmaz gösterme belgesinde hizmet bedeli yazıyor mu?Посочено ли е възнаграждението в протокола за оглед?
- İlan için EİDS yetkisi verilmiş mi?Дадено ли е упълномощаване в EİDS за обявата?
За продажба
- Hizmet bedeli satış bedelinin yüzde dördünden fazla mı?Възнаграждението надвишава ли четири процента от продажната цена?
- Satış bedeli ve ödeme yöntemi sözleşmede yazıyor mu?Вписани ли са продажната цена и начинът на плащане в договора?
- Tapu harcını ve döner sermaye bedelini alıcı ile satıcı nasıl paylaşıyor?Как купувачът и продавачът поделят таксата за tapu и таксата за оборотния фонд?
- Tapu müdürlüğündeki işlemleri siz mi yapacaksınız, sözleşmede yazıyor mu?Вие ли ще извършите действията в службата на имотния регистър и записано ли е това в договора?
За наем
- Hizmet bedeli bir aylık kiradan fazla mı?Възнаграждението надвишава ли един месечен наем?
- Kira bedeli ve yıllık artış oranı sözleşmede yazıyor mu?Вписани ли са наемът и годишното му увеличение в договора?
- Hizmet bedelini kiracı ve ev sahibi nasıl paylaşıyor?Как наемателят и наемодателят поделят възнаграждението?
Източници и обхват
Всичко тук се основава на наредбата за търговията с недвижими имоти и страниците на Министерството на търговията на Турция. Текстът не оценява конкретен договор или агент и не дава съвети за цени, райони или покупки.
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, публикувана на 05.06.2018, с включени изменения до промяната от 31.08.2023 — Министерство на търговията на Турция, областна дирекция в Мерсин, проверено на 29.10.2026
- Taşınmaz ticareti yetki belgesi verilmesi, текстът на наредбата, страница от 28.01.2026 — Министерство на търговията на Турция, областна дирекция в Анталия, проверено на 29.10.2026
- Taşınmaz ticareti yetki belgesi işlemleri — Министерство на търговията на Турция, областна дирекция в Айдън, проверено на 29.10.2026
- Sektörel ticaret, въпроси по наредбата, 23.01.2024 — Министерство на търговията на Турция, проверено на 29.10.2026
- Emlakçılık faaliyetlerinde yeni düzen, 14.10.2020 — Министерство на търговията на Турция, проверено на 29.10.2026
- Yetki Belgesi Sorgula и въпроси — TTBS, Министерство на търговията на Турция, проверено на 29.10.2026
- EİDS Yetki Doğrulama Uygulaması Hayata Geçirildi, 17.09.2024 — Министерство на търговията на Турция, проверено на 29.10.2026
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte yapılan değişikliğe ilişkin basın açıklaması, 30.05.2025 — Министерство на търговията на Турция, проверено на 29.10.2026
- Yetki belgelerindeki yenileme ve tadil işlemlerine yönelik yönetmelik değişiklikleri, 29.04.2026, сигурно плащане, 26.06.2026, съобщение за медиите, 28.09.2026 — Министерство на търговията на Турция, проверено на 29.10.2026
- Güncel KDV oranları, обща ставка 20 % от 10.07.2023 — Администрация за приходите (GİB), проверено на 29.10.2026
