Продажа недвижимости в Турции: налог, документы... Текущий раздел:
0% 16 мин осталось

Продажа недвижимости в Турции: налог, документы и сборы

Продажа жилья в Турции: когда доход облагается налогом, документы для регистрации, расходы продавца и турецкие слова в документах.

ОтHatice Kulali
16 мин чтения Обновлено: 31.10.2026
Пересказ:
Светлый фасад большого административного здания в неоосманском стиле с флагами и табличкой над входом — региональное управление земельного кадастра и регистрации в Стамбуле
Региональное управление земельного кадастра и регистрации в Стамбуле (Tapu ve Kadastro İstanbul Bölge Müdürlüğü) в старом здании Дефтер-и Хакани (Defter-i Hakani). Фото: Mister No, 05.05.2012; CC BY 3.0, страница файла.

Продажа жилья в Турции состоит из двух частей. Документ о праве собственности (tapu) переходит к покупателю в отделе земельного кадастра и регистрации, а доход от продажи может облагаться налогом. При продаже в течение пяти лет с даты приобретения — дня регистрации документа на имя продавца — доход сверх годовой необлагаемой суммы может облагаться налогом. В 2026 году эта сумма составляет 150 000 TL (Управление доходов (GİB, Gelir İdaresi Başkanlığı): руководство).

Кратко · проверено 31.10.2026

Сначала проверьте дату, затем документы. Пять лет отсчитываются со дня регистрации документа о праве собственности.

  • Доход: продажа в течение пяти лет с даты приобретения дает доход от прироста стоимости (değer artışı kazancı). Его часть сверх годовой необлагаемой суммы облагается налогом. Жилье, полученное без оплаты, например по наследству, под это правило не подпадает (GİB).
  • Документы: удостоверения личности обеих сторон, доверенность, если вместо собственника приходит представитель, документ с налоговой стоимостью недвижимости за текущий год, полис страхования от землетрясений DASK и, если есть, запись об ипотеке (Главное управление земельного кадастра и регистрации (TKGM)).
  • Сборы: сбор за регистрацию права собственности составляет 2 % для продавца и 2 % для покупателя от заявленной стоимости, но не ниже налоговой стоимости недвижимости. К нему добавляется сбор оборотного фонда (döner sermaye) по тарифу соответствующего года (TKGM).
  • DASK: при продаже с регистрацией 05.09.2026 или позднее полис продавца прекращает действие в день регистрации. До передачи права собственности покупателю нужен полис на свое имя (DASK).
  • Различия между страницами: в сведениях об отчете об оценке для иностранного покупателя и о полисе DASK как документе для продажи. Каждый вариант приведен со ссылкой на свою страницу.

Пять лет — или еще нет?

Где окажется дата продажи?

Нажмите на случай, чтобы открыть пример GİB, задайте две даты или передвиньте латунный маркер по ленте. Нажатие на часть рисунка открывает ее пояснение.

12345iktisapРегистрация документаTLЛьгота21.10.2025
Иллюстрация: лист реестра; маркер обозначает дату продажи.

2 г 6 мес 11 дн с даты начала

Пятая годовщина 10.04.2028

В пределах пяти лет

Пример GİB 6 · Покупка

Продажа до истечения пяти полных лет дает доход от прироста стоимости.

Дата начала — день регистрации документа о праве собственности на имя продавца. Часть дохода сверх годовой необлагаемой суммы облагается налогом. Даты примера: начало 10.04.2023, продажа 21.10.2025.

iktisap tarihiдата при­обре­тенияdeğer artışı kazancıдоход от прироста стоимости

GİB, Şubat/2026, Yayın No 591, §1.1.6, пример 6.

Пример GİB 7 · Наследство

Получено без оплаты: пять лет не отсчитываются.

Продажа жилья, полученного без оплаты (ivazsız), например по наследству, не облагается налогом на доход от прироста стоимости. Даты примера: получено по наследству 09.01.2023, продано 15.05.2025. Унаследованный дом, переданный застройщику в обмен на квартиру, остается полученным без оплаты (пример 13).

ivazsızполучено без оплаты

GİB, §1.1.6.2 и §1.1.6.4, примеры 7 и 13.

Примеры GİB 8 и 9 · Кооператив

Передано готовым к использованию до регистрации: отсчет может идти со дня начала пользования.

Для жилья от жилищного кооператива, Управления массового жилищного строительства (TOKİ, Toplu Konut İdaresi) или с аукциона учитывается день фактического начала пользования. Его подтверждают документ о выделении жилья, акт передачи или счета за коммунальные услуги. Пример 8: пользование с 16.06.2025, регистрация 10.09.2025. Пример 9, квартира TOKİ: разрешение на эксплуатацию здания от 12.02.2024.

fiilen kullanımфактическое пользование

GİB, §1.1.6.3, примеры 8 и 9. Дата продажи указана для примера; задайте свою.

Пример GİB 10 · Договор

Предварительный договор купли-продажи не определяет дату начала.

Предварительный договор купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi) от 11.12.2023 и регистрация 17.11.2025: дата начала — день регистрации, 17.11.2025.

satış vaadi sözleşmesiпредварительный договор купли-продажи

GİB, §1.1.6.3, пример 10. Дата продажи указана для примера; задайте свою.

Пример GİB 11 · Квартира за землю

Квартира, полученная в обмен на землю, — новое приобретение.

Земля передана застройщику в обмен на квартиру (kat karşılığı): отсчет для квартиры идет с ее регистрации. Земля куплена 12.01.2022, квартира зарегистрирована 15.12.2025: дата начала — 15.12.2025. Если квартирой пользовались раньше, учитывается день начала пользования.

kat karşılığıквартира в обмен на землю

GİB, §1.1.6.4, пример 11. Дата продажи указана для примера; задайте свою.

Пример GİB 12 · Смена типа

При смене типа недвижимости отсчет начинается заново.

Земля (arazi) зарегистрирована как участок под застройку (arsa) после смены типа (cins tashihi): дата начала — день этой регистрации. Покупка 16.03.2022, регистрация смены типа 03.11.2025: дата начала — 03.11.2025.

cins tashihiсмена типа

GİB, §1.1.6.4, пример 12. Дата продажи указана для примера; задайте свою.

Метка начала

Дата для отсчета

При покупке это день регистрации документа о праве собственности на имя продавца, а не день договора или оплаты. В случаях выше показаны исключения.

iktisap tarihiдата при­обре­тения

GİB, §1.1.6.3 (Гражданский кодекс, ст. 705)

Пять лет

Отсчет по календарным дням

Продажа в этот срок дает доход от прироста стоимости, который облагается подоходным налогом. При нескольких продажах, цели получения прибыли или организации бизнеса доход относится к предпринимательскому (ticari kazanç).

değer artışı kazancıдоход от прироста стоимостиticari kazançпредпринимательский доход

GİB, §1.1.6 и §1.1.6.1

Маркер

Дата продажи и доход

Доход (safi değer artışı) — полученная сумма за вычетом стоимости приобретения, расходов продавца, налогов и сборов. Стоимость приобретения увеличивается на рост Yİ-ÜFE (индекса цен производителей на внутреннем рынке), только если этот рост составляет 10 % или более.

safi değer artışıчистый доход от прироста стоимости

GİB, §1.2 и §1.2.1

После пятого года

Вне этого правила

Правило из руководства охватывает продажи в течение пяти лет с даты начала. Продажа после этой даты под него не подпадает.

GİB, §1.1.6

Необлагаемая сумма

150 000 TL на 2026 год

Доход от прироста стоимости не облагается налогом в пределах 150 000 TL за календарный 2026 год (120 000 TL за 2025 год). В этих пределах декларация не нужна. При превышении декларация (beyanname) подается в марте следующего года, налог уплачивается в марте и июле. Для не проживающих постоянно в Турции — отдельная декларация в течение 15 дней с даты получения дохода.

beyannameналоговая декларацияmünferit beyannameотдельная декларация

GİB, §1.3, §5 и §7

В отделе регистрации

Четыре фразы и их смысл

Tapu randevusu ne zaman?Когда назначен прием для регистрации права собственности?Harcı kim ödeyecek?Кто оплатит сбор?İpotek kaldırıldı mı?Ипотека снята?Alıcının DASK poliçesi var mı?У покупателя есть полис DASK?

Доход и пять лет что облагается налогом, кто и когда платит

В Турции доход от продажи жилья облагается налогом лишь в некоторых случаях. Главный из них — продажа в течение пяти лет с даты приобретения. Это подоходный налог на часть дохода сверх годовой необлагаемой суммы. Правило изложено Управлением доходов (GİB, Gelir İdaresi Başkanlığı) в руководстве по прочим доходам и поступлениям (Şubat/2026).

  1. Дата начала. День регистрации документа о праве собственности на имя продавца (iktisap tarihi). Для кооператива, TOKİ, квартиры в обмен на землю и смены типа в инструменте выше указаны свои даты.
  2. Пять лет. Отсчитываются по календарным дням. Продажа в этот срок дает доход от прироста стоимости (değer artışı kazancı). Жилье, полученное без оплаты (ivazsız), например по наследству, под правило не подпадает.
  3. Доход. Полученная сумма за вычетом стоимости приобретения, расходов продавца, налогов и сборов. Стоимость приобретения увеличивается на рост Yİ-ÜFE, только если этот рост составляет 10 % или более.
  4. Необлагаемая сумма. 120 000 TL для доходов 2025 года и 150 000 TL для доходов 2026 года, за календарный год. В этих пределах декларация не нужна. При превышении налоговая декларация (beyanname) подается в марте следующего года.
Многоквартирные дома с балконами на улице Антальи под голубым небом
Многоквартирные дома в Анталье. Фото: yalcin kaya, 05.01.2014; CC BY-SA 3.0, страница файла.

Кто подает декларацию и куда

Постоянно живет в Турции
Декларация подается с 1 по 31 марта следующего года; налог уплачивается двумя равными частями — в марте и июле. Постоянное проживание: место жительства в Турции или пребывание более шести месяцев за календарный год (Турция: налоги иностранцев, налоговый номер, аренда, машина).
Не живет постоянно
Налогом облагается только доход, полученный в Турции. Доход от недвижимости указывается в отдельной декларации (münferit beyanname). Она подается в налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости в течение 15 дней с даты получения дохода.
Налоговый номер
Иностранцы подают заявку на налоговый номер (vergi kimlik numarası) онлайн: Турция: налоги иностранцев, налоговый номер, аренда, машина.

Повторные продажи

Если человек регулярно продает жилье (несколько продаж за один год или за несколько лет подряд), ради прибыли или в рамках бизнеса, это предпринимательский доход (ticari kazanç), а не доход от прироста стоимости. О жилье, полученном по наследству, есть отдельная страница: Наследство в Турции: наследники, доли и документы.

Источник: руководство GİB, Şubat/2026, Yayın No 591, §1.1.6–§1.3, §5 и §7 (проверено 31.10.2026); постоянное проживание: Турция: налоги иностранцев, налоговый номер, аренда, машина (проверено 22.10.2026).

Документы на руках что принести и что в них указано

Черная книга реестра в переплете на деревянном столе, с золотой надписью Tapu Kütüğü
Книга реестра недвижимости (tapu kütüğü), куда заносится каждый объект, в отделе земельного кадастра и регистрации в Манисе. Фото: Beyazaltın, 28.12.2015; CC BY-SA 4.0, страница файла.

До приема

Продавец приносит удостоверение личности, подтверждение полномочий, если действует представитель собственника, документ с налоговой стоимостью недвижимости за текущий год и полис DASK. Документ о праве собственности показывает и другие записи об объекте. Отдел земельного кадастра и регистрации (tapu müdürlüğü) проверяет документы, прежде чем назначить время.

Документы продавца

Все отмечено. Отметки сохраняются только на этом устройстве.

Если есть ипотека (ipotek)

Продажа с долгом
Заложенную недвижимость можно передать вместе с долгом. Согласие кредитора не требуется; отдел земельного кадастра и регистрации уведомляет его. В течение года кредитор может запросить у прежнего должника новое обеспечение.
Долг погашен
Банк направляет запись о снятии обременения в электронном виде (terkin), и отдел ее регистрирует.

Источник: TKGM, вопросы и ответы (проверено 31.10.2026); памятка TKGM о процедурах регистрации прав собственности, опубликованная Генеральным консульством в Берлине, 25.06.2025 (проверено 29.10.2026); стандарты услуг на странице района Фындыклы (Fındıklı) (проверено 29.10.2026).

DASK, iskan и квартиры страхование, разрешение и реестр

Учреждение страхования от стихийных бедствий (DASK, Doğal Afet Sigortaları Kurumu) ведет обязательное страхование от землетрясений (zorunlu deprem sigortası, ZDS) — страхование жилья при поддержке государства. Полис действует один год и покрывает ущерб от землетрясения, а также от пожара, взрыва, оползня и цунами, непосредственно вызванных им. Страховая премия зависит от типа, площади, года постройки, этажности и группы риска здания.

С 05.09.2026 · продажа и DASK

  • Продавец: полис прекращает действие в день регистрации. Неиспользованная часть премии возвращается по заявлению страхователя или продавца; продавец запрашивает в агентстве или страховой компании дополнение к полису о частичном прекращении страхования.
  • Покупатель: до передачи права собственности ему нужен действующий полис на свое имя. Его проверяет отдел земельного кадастра и регистрации или нотариус.
  • Перечни TKGM: в вопросах и ответах и в стандартах услуг полис DASK по-прежнему указан среди документов для продажи, а собственник или обладатель права пользования — как лицо, обязанное его оформить.

DASK, вопросы и ответы (проверено 31.10.2026); DASK, процедуры в отделе регистрации; DASK, девять шагов.

Iskan, kat irtifakı и kat mülkiyeti

Iskan
Разрешение на эксплуатацию здания (yapı kullanma izin belgesi).
Kat irtifakı
Право на землю, которое заносится в реестр до завершения строительства квартир и их отдельной регистрации.
Kat mülkiyeti
Отдельное право собственности на каждую квартиру. При наличии разрешения запись в реестре переводится из kat irtifakı в этот вид права по заявлению одного совладельца или уведомлению органа власти, без других документов. Для этого нужны разрешение для всех квартир и полис DASK.
Пятиэтажный жилой дом с балконами и верхним этажом с деревянным каркасом в Анкаре в сумерках
Завершенный многоквартирный дом в Анкаре. Фото: Selami Akceylan, 30.09.2014; CC BY 3.0, страница файла.
Ряд многоквартирных домов с красными крышами за полем и мощеной дорогой в Чайджуме (Çaycuma)
Жилой комплекс в Чайджуме (Çaycuma). Фото: Sam amcalar, 01.03.2008; общественное достояние, страница файла.

Источник: TKGM и DASK, вопросы и ответы (проверено 31.10.2026).

Прием для регистрации кто приходит, куда и как все проходит

Продажа оформляется подписями в отделе земельного кадастра и регистрации (tapu müdürlüğü). Заявление подает собственник или его представитель. Любой отдел может провести сделку с объектом за пределами своей территории. Заявление — первый шаг; обе стороны подписывают документы в назначенный день приема (randevu).

Кто приходит?

Собственник приносит перечисленные выше документы, подает заявление и подписывает документы в день приема. Медицинское заключение запрашивают только при сомнениях отдела в дееспособности человека; возрастного ограничения нет.

Представитель предъявляет доверенность (vekâletname). При участии представителя фотография продавца не требуется. Оригинал доверенности остается в отделе. О ее оформлении: Нотариус в Турции: тарифы, перевод и доверенность.

У TKGM есть отдел в Генеральном консульстве Турции в Берлине, и продажу можно оформить без поездки в Турцию. Находящийся за рубежом собственник также может назначить представителя по доверенности; см. Нотариус в Турции: тарифы, перевод и доверенность.

Фасад районного отдела земельного кадастра и регистрации с синей вывеской Tapu Kadastro
Районный отдел земельного кадастра и регистрации. На вывеске написано Tapu Kadastro. Фото: Edsonasante, 12.09.2026; CC0, страница файла.

Как все проходит в отделе

  1. Документы. Отдел проверяет их и начинает оформление сделки; если чего-то не хватает, об этом сообщают по SMS.
  2. Сборы. Уведомление об оплате сборов приходит на телефон по SMS; система фиксирует оплату.
  3. Время. Документ о праве собственности готовят, а время подписания сообщают по SMS.
  4. Подписи. Обе стороны подписывают документы, и документ о праве собственности передается новому собственнику или его представителю.

Отчет об оценке (değerleme raporu) · документ покупателя

  • Вопросы и ответы TKGM (31.10.2026): при продаже с участием иностранца нужен отчет компании, уполномоченной Советом по рынкам капитала (SPK).
  • Берлинская памятка TKGM (25.06.2025): отчет запрашивают до подачи заявления о продаже, если покупатель — иностранец без голубой карты (mavi kart).
  • Портал TKGM Your Key Türkiye (как приведено в статье Цены на жилье в Турции: индекс, правила покупки и сборы, 20.10.2026): для иностранного физического лица отчет не нужен; при покупке для получения гражданства используется TTB (Tutar Tespit Belgesi).

О стороне покупателя: Цены на жилье в Турции: индекс, правила покупки и сборы.

Источник: вопросы и ответы TKGM; берлинская памятка TKGM; этапы в изложении статьи Цены на жилье в Турции: индекс, правила покупки и сборы (проверено 20.10.2026).

Что платит продавец сборы и доли

В отделе земельного кадастра и регистрации продавец платит свою долю сбора за регистрацию права собственности (tapu harcı) и сбор оборотного фонда (döner sermaye). Подоходный налог с дохода от продажи уплачивается в налоговую инспекцию, как описано в первом разделе.

Сбор за регистрацию

По 2 % для продавца и покупателя.

База. Заявленная стоимость продажи, не ниже налоговой стоимости недвижимости (emlak vergisi değeri).

Сбор оборотного фонда. Устанавливается тарифом TKGM на год продажи; сумма приходит на телефон по SMS в уведомлении об оплате сборов (Цены на жилье в Турции: индекс, правила покупки и сборы).

TKGM, вопросы и ответы и берлинская памятка, 25.06.2025.

У нотариуса
С 01.07.2023 нотариус может оформить продажу квартиры. Нотариальный сбор составляет 0,1 % от стоимости продажи, не менее 500 TL и не более 4 000 TL (Нотариус в Турции: тарифы, перевод и доверенность).
Агент (emlakçı)
Не более 4 % без KDV (налога на добавленную стоимость), поровну между сторонами, если договором не предусмотрено иное (Агенты по недвижимости в Турции: лицензия, договор, плата).
DASK
Неиспользованная часть премии по полису продавца возвращается по заявлению.
Доход
Подоходный налог — только если доход облагается налогом по правилам первого раздела.

Уведомление с датой · система безопасных платежей

Система предназначена для продаж с полной или частичной оплатой наличными, банковским переводом или электронным переводом средств. Передача права собственности и оплата происходят одновременно. 28.09.2026 Министерство торговли сообщило, что изменение правил установит начало обязательного применения системы на 01.12.2026; 26.06.2026 начало было перенесено с 01.07.2026 на 01.10.2026. Подробнее: Агенты по недвижимости в Турции: лицензия, договор, плата.

Договор и задаток до передачи права собственности

До передачи права собственности стороны часто подписывают предварительный договор купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi), а покупатель вносит задаток (kapora). Предварительный договор купли-продажи не меняет собственника: право переходит при регистрации в отделе земельного кадастра и регистрации.

Иллюстрация: связка из трех латунных ключей, закрытый конверт с красной лентой и подписанный лист бумаги с ручкой на деревянном столе
Иллюстрация: ключи, запечатанный конверт и подписанный документ на столе.

Что где оформляется

Турецкие слова и фразы что написано в документах

Переверните карточку, чтобы прочесть значение слова. Скопируйте фразу, чтобы показать ее в отделе или отправить покупателю.

Документ

Tapu senedi

Значение

Документ о праве собственности: показывает, кому принадлежит недвижимость и какие записи о ней внесены.

Реестр

Takyidat

Значение

Отметки в записи о праве собственности: ограничения, сервитуты и залоги, например ипотека.

Сбор

Harç

Значение

Сбор. Сбор за регистрацию права собственности (tapu harcı) составляет по 2 % для продавца и покупателя.

Сбор

Döner sermaye

Значение

Сбор оборотного фонда: сбор по тарифу TKGM на год продажи.

Налог

Beyanname

Значение

Налоговая декларация, которая подается в марте следующего года при облагаемом налогом доходе.

Люди

Satıcı · alıcı

Значение

Satıcı — продавец, alıcı — покупатель. Satış — продажа.

Покупателю или в отделе

Tapuda takyidat var mı?Есть ли в записи о праве собственности ограничения?Kapora iade edilir mi?Задаток возвращается?Satış vaadi sözleşmesi noterde mi yapılacak?Предварительный договор купли-продажи будет оформлен у нотариуса?

Источники и границы темы

Страница посвящена продаже жилья частным лицом. Продажи компаний, ставки подоходного налога (см. Турция: налоги иностранцев, налоговый номер, аренда, машина), налог на наследство и сторона покупателя (см. Цены на жилье в Турции: индекс, правила покупки и сборы) не рассматриваются. Суммы, ставки и даты взяты с перечисленных далее страниц на указанный день; они меняются. Отдел земельного кадастра и регистрации, налоговая инспекция и DASK отвечают каждый за свои страницы.

  1. Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi Управление доходов (GİB, Gelir İdaresi Başkanlığı), департамент обслуживания налогоплательщиков, Şubat/2026, Yayın No: 591; проверено 31.10.2026
  2. Sıkça Sorulan Sorular Главное управление земельного кадастра и регистрации (TKGM); проверено 31.10.2026 (Закон 492, тариф 4, пункт 20-a; Закон 6083, тариф I; Закон 6305, ст. 10)
  3. Tapu işlemleri hakkında bilgilendirme Генеральное консульство Турции в Берлине, 25.06.2025; проверено 29.10.2026
  4. Tapu Müdürlüğü Администрация района Фындыклы, отдел земельного кадастра и регистрации (стандарты услуг TKGM); проверено 29.10.2026
  5. Sıkça Sorulan Sorular, Konut Kredileri ve Tapu İşlemleri, 9 Adımda ZDS Учреждение страхования от стихийных бедствий (DASK, Doğal Afet Sigortaları Kurumu); проверено 31.10.2026
  6. Цены на жилье в Турции: индекс, правила покупки и сборы, Агенты по недвижимости в Турции: лицензия, договор, плата, Нотариус в Турции: тарифы, перевод и доверенность, Турция: налоги иностранцев, налоговый номер, аренда, машина turkpidya.com; проверено с 20.10.2026 по 31.10.2026

Информация о статье

Автор: Hatice Kulali
Опубликовано: 16.04.2023
Категория: Экономика

Похожие записи