Агенты по недвижимости в Турции: лицензия, договор, плата
Что нужно агенту по недвижимости (emlakçı) в Турции и сколько он может взять: лицензия, письменный договор, лимит вознаграждения, проверка объявления.
Оглавление
Агент по недвижимости (emlakçı) в Турции работает по yetki belgesi — лицензии на торговую деятельность, которая принадлежит компании. Положение о торговле недвижимостью ограничивает вознаграждение: не более 4 % при продаже и месячной арендной платы при аренде, без KDV (налога на добавленную стоимость); оно также требует письменно оформлять условия.
Коротко · проверено 29.10.2026
Проверьте лицензию, прочитайте пункт о вознаграждении.
- Лицензия: посредничать при продаже и аренде недвижимости может только компания с yetki belgesi. Любой может найти компанию в TTBS (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi) — информационной системе Министерства торговли Турции по торговле недвижимостью.
- Документы: услуги и вознаграждение указывают в письменном yetkilendirme sözleşmesi (договоре о предоставлении полномочий), составленном как минимум в двух экземплярах.
- Вознаграждение: не более 4 % от цены продажи или месячной арендной платы при аренде, без KDV. Стороны делят его поровну, если договор не устанавливает иное распределение. Плата за показ недвижимости не допускается.
- Объявления: в ilan (объявлении) агента в интернете указан номер лицензии. EİDS (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi), система электронной проверки объявлений министерства, проверяет, кто вправе его разместить.
- Уведомление с датой: для продаж вводится Система безопасных платежей. 28.09.2026 министерство сообщило, что изменение положения назначит начало ее обязательного применения на 01.12.2026 (глава 6).
Рабочий стол агента
Выберите продажу или аренду, введите цену — лента покажет предельное вознаграждение.
Сначала показаны суммы для примера. Введите свои: введенные данные никуда не отправляются.
Продажа · сумма для примера, не уровень цен
- Поровну (по правилу)
- Только покупатель
- Только продавец
- Цена продажи в договоре1 000 000 TL
- Вознаграждение: до 4 % цены40 000 TL
- KDV, 20 %, сверх суммы8 000 TL
- Всего с KDV, до48 000 TL
- Платит покупатель24 000 TL
- Платит продавец24 000 TL
Yetkilendirme sözleşmesiДоговор о предоставлении полномочий · образец страницы, не бланк
- Yetki belgesi noномер лицензии
- Taraflarстороны
- Hizmetlerуслуги
Покупатель и продавец делят поровну: таково правило, если договор не устанавливает иное распределение.По договору все вознаграждение платит покупатель.По договору все вознаграждение платит продавец.
En az iki nüshaне менее двух экземпляров
Памятка · спросите по-турецки
- Yetki belgesi numaranızı alabilir miyim?Можно узнать номер вашей лицензии?
- Hizmet bedelini ve KDV’yi yetkilendirme sözleşmesine yazar mısınız?Вы укажете вознаграждение и KDV в договоре о предоставлении полномочий?
- Hizmet bedeli satış bedelinin yüzde dördünden fazla mı?Вознаграждение превышает четыре процента от цены продажи?
- Hizmet bedelini alıcı ve satıcı nasıl paylaşıyor?Как покупатель и продавец делят вознаграждение?
- İmzaladığım her belgenin bir suretini alabilir miyim?Можно получить копию каждого документа, который я подписываю?
Правило: вознаграждение — не более 4 % от цены продажи, указанной в договоре, без KDV. Покупатель и продавец делят его поровну, если договор не устанавливает иное распределение.
Аренда · сумма для примера, не уровень цен
- Поровну (по правилу)
- Только арендатор
- Только арендодатель
- Аренда за месяц20 000 TL
- Вознаграждение: до месяца аренды20 000 TL
- KDV, 20 %, сверх суммы4 000 TL
- Всего с KDV, до24 000 TL
- Платит арендатор12 000 TL
- Платит арендодатель12 000 TL
Yetkilendirme sözleşmesiДоговор о предоставлении полномочий · образец страницы, не бланк
- Yetki belgesi noномер лицензии
- Taraflarстороны
- Hizmetlerуслуги
Арендатор и арендодатель делят поровну: таково правило, если договор не устанавливает иное распределение.По договору все вознаграждение платит арендатор.По договору все вознаграждение платит арендодатель.
En az iki nüshaне менее двух экземпляров
Памятка · спросите по-турецки
- Yetki belgesi numaranızı alabilir miyim?Можно узнать номер вашей лицензии?
- Hizmet bedelini ve KDV’yi yetkilendirme sözleşmesine yazar mısınız?Вы укажете вознаграждение и KDV в договоре о предоставлении полномочий?
- Hizmet bedeli bir aylık kiradan fazla mı?Вознаграждение превышает месячную арендную плату?
- Hizmet bedelini kiracı ve ev sahibi nasıl paylaşıyor?Как арендатор и арендодатель делят вознаграждение?
- İmzaladığım her belgenin bir suretini alabilir miyim?Можно получить копию каждого документа, который я подписываю?
Правило: вознаграждение — не более месячной арендной платы, указанной в договоре, без KDV. Арендатор и арендодатель делят его поровну, если договор не устанавливает иное распределение.
Пределы и правила: текст положения на провинциальных страницах министерства (страница от 28.01.2026). Министерство указывает и более позднее изменение от 29.04.2026 (безопасные платежи, лицензионные сборы). Суммы для примера не отражают уровень цен.
Лицензия принадлежит компании
Посредничеством в сделках с недвижимостью в Турции занимаются компании с yetki belgesi — лицензией на taşınmaz ticareti, то есть посредничество при продаже и аренде земли и зданий. Ее выдает провинциальное управление торговли министерства (Ticaret İl Müdürlüğü). Агент за рабочим столом — сотрудник этой компании.
Посредничество для других
Компании, которая выступает посредником при продаже или аренде недвижимости, продвигает ее или оказывает сопутствующие услуги, нужна лицензия. Она выдается одной компании на один адрес, передавать ее другой компании нельзя.
Своя недвижимость
Человеку, который продает или сдает зарегистрированную на него недвижимость, лицензия не нужна. Не нужна она и застройщику, продающему свои объекты; для посредничества при продаже чужих объектов она нужна.
Sözleşmeli işletme
Компания, которая работает по лицензии основной компании и письменному договору с ней. У нее есть собственная лицензия, в которой указан номер лицензии основной компании.
Консультанты
Агент по недвижимости (emlak danışmanı) — наемный сотрудник. Ответственный консультант имеет свидетельство о профессиональной квалификации 5-го уровня; сотрудники, занимающиеся продажами, — 4-го.
Что указано в лицензии
- Компания
- Зарегистрированное название и адрес. Лицензия выдается на этот адрес.
- Номер в реестре
- Номер MERSİS (номер в центральном торговом реестре); для индивидуального предпринимателя — имя и идентификационный номер.
- Кем выдана
- Провинциальным управлением Ticaret İl Müdürlüğü через TTBS в течение 10 дней после подачи полного комплекта документов.
Источник: положение о торговле недвижимостью, ст. 4–7 и 10; его текст на провинциальной странице (ст. 5, пятый абзац); вопросы министерства об отраслевой торговле (23.01.2024).
Проверка лицензии за минуту
Любой может найти компанию в реестре. Министерство ведет TTBS, и на открытой странице Yetki Belgesi Sorgula (поиск лицензии) можно узнать, есть ли у компании лицензия. Министерство также публикует список лицензированных компаний на своем сайте.
- Узнайте номер. Он указан в договоре и в каждом объявлении агента. Компания может его сообщить; в форме поиска также есть поля для названия компании и провинции.Yetki belgesi numaranızı alabilir miyim?Можно узнать номер вашей лицензии?
- Откройте поиск. В Yetki Belgesi Sorgula на TTBS три поля: номер лицензии, название компании (unvan) и провинция (il). Под ними — короткий проверочный вопрос; затем нажмите Ara (поиск).
- Сравните. Название компании и провинция должны совпадать с указанными в договоре, объявлении и на вывеске у входа.
- Если совпадений нет, напишите в провинциальное управление Ticaret İl Müdürlüğü (глава 7).
Источник: TTBS, поиск лицензии и вопросы TTBS; положение о торговле недвижимостью, ст. 11, 14 и 15; страница провинции Айдын; министерство, 14.10.2020.
Три документа
Сделку оформляют тремя письменными документами. Перед каждой подписью агент должен дать вам время прочитать документ, объяснить его пункты и передать копию каждого подписанного документа.
Договор о предоставлении полномочий
Его подписывают собственник и компания (yetkilendirme sözleşmesi). В нем указывают номер лицензии, ответственного консультанта, услуги и вознаграждение, права и обязанности сторон, срок действия и адреса для уведомлений.
Акт показа
Покупатель или арендатор подписывает taşınmaz gösterme belgesi — акт показа каждого объекта, отдельный для каждого человека. В нем указана ставка или сумма вознаграждения. Плата за показ не допускается.
Посреднический договор
В договоре о посредничестве при продаже указывают цену, порядок оплаты, вознаграждение и распределение между покупателем и продавцом сбора за tapu (свидетельство о праве собственности) и сбора оборотного фонда. В договоре о посредничестве при аренде указывают арендную плату, ее ежегодное повышение и вознаграждение.
Что агент должен сделать с документами
- Время: достаточно времени, чтобы прочитать каждый документ перед подписью.
- Объяснение: что означают пункты договора.
- Копии: копия каждого подписанного документа.
- Предложения: все предложения и встречные предложения — письменно или в электронном виде.
Если сделка идет напрямую с собственником
Если вам показали объект с оформлением акта показа, а затем вы купили или арендовали его напрямую у собственника, пока действует договор о предоставлении полномочий, агент, выдавший акт, сохраняет право на вознаграждение. Договор также может предусматривать плату за отказ от сделки или штраф только с согласия обеих сторон и в размере не выше полного вознаграждения агента.
Источник: положение о торговле недвижимостью, ст. 14–17, 19 и 20.
Вознаграждение и его размер
Вознаграждение — это hizmet bedeli (плата за услугу; в офисах часто говорят komisyon). Агент получает на него право, когда оказана услуга, указанная в договоре о предоставлении полномочий. Положение ограничивает его размер; его обязательно указывают в договорах.
Положение о торговле недвижимостью
Не более 4 % при продаже, месячной арендной платы при аренде.
Без KDV. Предел рассчитывается от цены или арендной платы, указанной в договоре, без KDV. KDV (katma değer vergisi, налог на добавленную стоимость) начисляется сверх вознаграждения; общая ставка — 20 % (с 10.07.2023).
Одно вознаграждение. Один объект — одно вознаграждение: даже при отдельных договорах с каждой стороной или дополнительной услуге допускается только одно вознаграждение в пределах установленного ограничения.
Поровну. Обе стороны платят поровну, если договор о посредничестве при продаже или аренде не устанавливает иное распределение. При полной ставке 4 % это по 2 % с каждой стороны плюс KDV на каждую долю.
Положение о торговле недвижимостью, ст. 20; министерство, 14.10.2020; список ставок KDV.
Может ли агент запросить больше предела?
Нет. Министерство сообщило, что превышение предела вознаграждения влечет административную санкцию, а компания, которая настаивает на превышении, лишается лицензии (14.10.2020).
Может ли агент брать плату за показ?
Нет. Запрашивать плату за показ нельзя.
Кто платит вознаграждение?
Обе стороны поровну, если договор о посредничестве при продаже или аренде не устанавливает иное распределение. На рабочем столе показан каждый вариант.
Входит ли сбор за tapu в вознаграждение?
Нет. Сбор tapu harcı — государственный. В договоре о посредничестве при продаже указывают, как его делят покупатель и продавец. Суммы приведены в статье Цены на жильё в Турции.
Может ли договор включать плату за отказ?
Только если обе стороны согласовали ее в договоре, и она не может превышать полное вознаграждение агента.
Пределы и правила: текст положения на провинциальных страницах министерства (страница от 28.01.2026). Министерство указывает и более позднее изменение от 29.04.2026 (безопасные платежи, лицензионные сборы).
Объявления в интернете и право их размещать
Для ilan на сайте недвижимости предусмотрены две проверки: что агент должен указать в объявлении и кому государство разрешает его размещать.
Что указано в объявлении агента
- Компания: номер лицензии, название компании и контактные данные.
- Объект: провинция, район, квартал, кадастровый блок (ada) и участок (parsel), а также данные энергетического сертификата при его наличии.
- Снятие объявления в течение 3 дней после продажи, сдачи в аренду, отказа от сделки или окончания договора.
- Не допускается: объявление об объекте, на работу с которым у компании нет полномочий.
- Собственник находит номер объекта (taşınmaz numarası) в сервисе e-Devlet Tapu Bilgileri Sorgulama (e-Devlet — интернет-портал государственных услуг) или в свидетельстве о праве собственности нового образца.
- Собственник дает компании полномочия в e-Devlet в разделе EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri: выбирает объект, вводит номер лицензии компании и дату окончания не ранее чем через 3 месяца.
- Компания размещает объявление. Сайт объявлений вводит номер объекта, и EİDS сразу проверяет полномочия.
Кто вправе размещать (EİDS)
- Собственник
- Или супруг либо супруга собственника.
- Родственники
- Мать, отец, ребенок, бабушка, дедушка, внук, внучка, брат и сестра.
- Компания с лицензией
- Та, которой собственник дал полномочия в e-Devlet. Компании без лицензии дать полномочия нельзя.
С какого момента
- 01.11.2023
- Проверка личности автора объявления.
- 15.09.2024
- Проверка полномочий; на прошедших проверку объявлениях есть логотип EİDS.
- 01.01.2025
- Без проверки объявление не разместить.
Что дают полномочия
Полномочия распространяются только на размещение объявления. Они не охватывают никаких операций с tapu и не заменяют договор о предоставлении полномочий, акт показа или посреднический договор.
С 30.05.2025 · повышение цен в объявлениях
Изменение положения, вступившее в силу 30.05.2025, запрещает повышать цены в интернет-объявлениях, если повышение не соответствует общим экономическим данным и не имеет обоснованной причины. Компании не могут выступать посредниками по таким объявлениям. Собственникам тоже может грозить административная санкция (заявление министерства от 30.05.2025).
Источник: положение о торговле недвижимостью, ст. 12 и 14; его текст на провинциальной странице (ст. 12, третий абзац); министерство, EİDS, 17.09.2024; страница провинции Айдын; министерство, 30.05.2025.
В управлении земельного реестра
Свидетельство о праве собственности (tapu) — государственная запись о том, кому принадлежит недвижимость. Она хранится в управлении земельного реестра (tapu müdürlüğü), входящем в Главное управление земельного реестра и кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM). Агент действует там только в пределах договора о предоставлении полномочий.
Что агент вправе делать там
- Поручения: в управлении земельного реестра и в налоговых управлениях — только если они указаны в договоре о предоставлении полномочий.
- Общие расходы: в договоре о посредничестве при продаже указывают, как покупатель и продавец делят сбор за tapu и сбор оборотного фонда (döner sermaye).
- Полномочия EİDS касаются только объявления, а не операции с tapu.
Уведомление с датой · Система безопасных платежей
Система предназначена для продаж с полной или частичной оплатой наличными, банковским переводом или электронным переводом средств. Она обеспечивает одновременный переход права собственности и оплату.
- 28.09.2026
- Изменение положения назначит начало обязательного применения на 01.12.2026. Пилотный запуск предусмотрен после готовности банковских систем.
- 26.06.2026
- Начало перенесено с 01.07.2026 на 01.10.2026.
Порядок действий в управлении и сборы
Порядок действий в управлении земельного реестра, сбор за свидетельство о праве собственности и правила для иностранных покупателей описаны в статье Цены на жильё в Турции. Продажу также можно оформить у нотариуса; об этом и о доверенности, когда покупатель находится за границей, — в статье Нотариальное заверение в Турции.
Источник: положение о торговле недвижимостью, ст. 13 и 16; министерство, EİDS, 17.09.2024; безопасные платежи: министерство, 28.09.2026, 26.06.2026 и 29.04.2026.
Если что-то пошло не так
Министерство торговли Турции контролирует торговлю недвижимостью и принимает жалобы через свои провинциальные управления торговли.
- Соберите документы. Договор о предоставлении полномочий, акт показа, посреднический договор и объявление: положение предусматривает каждый из них.
- Напишите в Ticaret İl Müdürlüğü той провинции, где находится офис.
- Или спросите по телефону. Телефон контактного центра министерства — 444 8 482 (указан на TTBS), а ALO 175 — его информационная линия для потребителей.
Какие последствия нарушения предусмотрены правилами
- Лицензия
- Ее аннулируют, если нарушение не устранено в установленный министерством срок (не менее 10 дней) или повторилось в том же календарном году. Новую лицензию не выдают в течение года.
- Сайты объявлений
- Они должны предоставлять телефонную линию и как минимум один способ отправить запросы и жалобы на объявления через интернет.
Источник: положение о торговле недвижимостью, ст. 9, 12 и 22; TTBS; Министерство торговли Турции.
Вопросы на турецком
Эти фразы запрашивают то, что уже предусмотрено правилами. Нажатие «Копировать» помещает фразу в буфер обмена — ее можно вставить в сообщение.
Вопросы на турецком
Скопируйте фразу или весь лист и отправьте.
Каждая фраза — простой вопрос. Под ней дан перевод. Вопросы соответствуют требованиям положения к документам и агенту.
Для любой сделки
- Yetki belgesi numaranızı alabilir miyim?Можно узнать номер вашей лицензии?
- Hizmet bedeli ve KDV sözleşmede yazıyor mu?Указаны ли вознаграждение и KDV в договоре?
- Hizmet bedelini kim ödüyor, nasıl paylaşılıyor?Кто платит вознаграждение и как его делят?
- İmzaladığım her belgenin bir suretini alabilir miyim?Можно получить копию каждого документа, который я подписываю?
- Taşınmaz gösterme belgesinde hizmet bedeli yazıyor mu?Указано ли вознаграждение в акте показа?
- İlan için EİDS yetkisi verilmiş mi?Предоставлены ли полномочия EİDS для объявления?
Для продажи
- Hizmet bedeli satış bedelinin yüzde dördünden fazla mı?Вознаграждение превышает четыре процента от цены продажи?
- Satış bedeli ve ödeme yöntemi sözleşmede yazıyor mu?Указаны ли в договоре цена продажи и способ оплаты?
- Tapu harcını ve döner sermaye bedelini alıcı ile satıcı nasıl paylaşıyor?Как покупатель и продавец делят сбор за tapu и сбор оборотного фонда?
- Tapu müdürlüğündeki işlemleri siz mi yapacaksınız, sözleşmede yazıyor mu?Вы будете выполнять поручения в управлении земельного реестра и указано ли это в договоре?
Для аренды
- Hizmet bedeli bir aylık kiradan fazla mı?Вознаграждение превышает месячную арендную плату?
- Kira bedeli ve yıllık artış oranı sözleşmede yazıyor mu?Указаны ли в договоре арендная плата и ее ежегодное повышение?
- Hizmet bedelini kiracı ve ev sahibi nasıl paylaşıyor?Как арендатор и арендодатель делят вознаграждение?
Источники и границы материала
Все сведения взяты из положения о торговле недвижимостью и со страниц Министерства торговли Турции. Материал не оценивает конкретные договоры или агентов и не содержит советов о ценах, районах или покупках.
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, опубликовано 05.06.2018, сводный текст в редакции от 31.08.2023 — Министерство торговли Турции, управление провинции Мерсин, проверено 29.10.2026
- Taşınmaz ticareti yetki belgesi verilmesi, текст положения, страница от 28.01.2026 — Министерство торговли Турции, управление провинции Анталья, проверено 29.10.2026
- Taşınmaz ticareti yetki belgesi işlemleri — Министерство торговли Турции, управление провинции Айдын, проверено 29.10.2026
- Sektörel ticaret, вопросы о положении, 23.01.2024 — Министерство торговли Турции, проверено 29.10.2026
- Emlakçılık faaliyetlerinde yeni düzen, 14.10.2020 — Министерство торговли Турции, проверено 29.10.2026
- Yetki Belgesi Sorgula и вопросы — TTBS, Министерство торговли Турции, проверено 29.10.2026
- EİDS Yetki Doğrulama Uygulaması Hayata Geçirildi, 17.09.2024 — Министерство торговли Турции, проверено 29.10.2026
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte yapılan değişikliğe ilişkin basın açıklaması, 30.05.2025 — Министерство торговли Турции, проверено 29.10.2026
- Yetki belgelerindeki yenileme ve tadil işlemlerine yönelik yönetmelik değişiklikleri, 29.04.2026, безопасные платежи, 26.06.2026, заявление для прессы, 28.09.2026 — Министерство торговли Турции, проверено 29.10.2026
- Güncel KDV oranları, общая ставка 20 % с 10.07.2023 — Управление государственных доходов (GİB), проверено 29.10.2026
