Makelaar in Turkije: De Insider Gids voor 2026 (Kosten & Tips)

De Turkse vastgoedmarkt is dynamisch, lucratief en voor buitenstaanders vaak een ondoorzichtig labyrint. Wie in 2025 of 2026 een woning in Turkije wil kopen, staat niet voor de vraag of hij een makelaar nodig heeft, maar wie. Terwijl de markt boomt, zijn er naast integere professionals namelijk ook tal van niet gelicentieerde tussenpersonen actief.

Dit artikel is geen doorsnee bedrijvengids. We kijken achter de schermen en leggen u vanuit een praktijkperspectief uit hoe u uw belangen kunt beschermen. We laten zien hoe u de legale makelaarslicentie controleert, welke commissies wettelijk zijn vastgelegd en welke kantoren echt betrouwbaar zijn.

De belangrijkste check vooraf: Het „Yetki Belgesi”

Voordat u ook maar één villa gaat bezichtigen, moet u één term kennen: Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi. Dit is de officiële overheidsvergunning voor de handel in onroerend goed, uitgegeven door het Turkse Ministerie van Koophandel.

Sinds de strengere wetgeving van de afgelopen jaren is het illegaal om zonder dit certificaat als vastgoedmakelaar op te treden. Een bonafide makelaar („Emlakçı”) zal u zonder aarzeling zijn licentienummer geven. U kunt dit nummer zelfs online controleren in het Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) om er zeker van te zijn dat het kantoor geregistreerd is. Blijf weg van zogenaamde „freelance” tussenpersonen zonder kantoor of licentie in geval van nood heeft u geen enkele juridische poot om op te staan.

De kosten: Makelaarscourtage en wetgeving 2025

Een veelvoorkomend misverstand bij buitenlanders betreft de kosten. In Turkije is de makelaarscourtage (komisyon) wettelijk gemaximeerd, maar de praktijk ziet er vaak anders uit als u de regels niet kent.

• Koop & Verkoop: Het wettelijke maximum ligt op in totaal 4% van de verkoopprijs + BTW (KDV). Gebruikelijk wordt dit gedeeld: 2% wordt betaald door de koper, 2% door de verkoper. Let op: de BTW in Turkije bedraagt momenteel 20%.
• Huur: Bij de huur van woonruimte mag de commissie maximaal één maand huur + BTW bedragen.

Pas op voor „netto prijzen”: Een bekende truc van onbetrouwbare bemiddelaars is het aanbieden van een „netto prijs”. De verkoper wil bijvoorbeeld €200.000 ontvangen, en de makelaar telt alles wat hij daarbovenop kan uitonderhandelen bij zijn „commissie”. Dit is vaak illegaal en nadelig voor u. Sta altijd op een transparant contract met een percentage als commissie.

Welk type makelaar past bij u?

Niet elke makelaar is geschikt voor elk doel. We kunnen de aanbieders grofweg in drie categorieën onderverdelen:

1. De expat specialisten

Kantoren zoals Istanbul Homes (Tekce Overseas), Property Turkey of Antalya Homes hebben zich volledig gespecialiseerd in buitenlandse kopers. Het voordeel: zij spreken uw taal (vaak Engels, Duits of soms Nederlands) en bieden een ontzorgingspakket. Dit omvat hulp bij het openen van bankrekeningen, het aanvragen van een belastingnummer en zelfs ondersteuning bij het verkrijgen van het Turkse staatsburgerschap via investering. Als u voor het eerst in Turkije koopt, zijn deze kantoren vaak de veiligste keuze.

2. De internationale franchise merken

Merken als RE/MAX, Coldwell Banker of Keller Williams zijn zeer sterk vertegenwoordigd in Turkije. Coldwell Banker Turkije heeft bijvoorbeeld meer dan 150 kantoren, en RE/MAX is marktleider met ruim 300 locaties. Het voordeel hier is de standaardisatie: de makelaars zijn vaak goed opgeleid en werken volgens vaste compliance richtlijnen. Ze zijn ideaal als u een breed scala aan lokaal vastgoed zoekt dat niet alleen op buitenlanders is gericht.

3. De lokale „Emlakçı”

In elke buurt vindt u kleine makelaarskantoren. Dit zijn vaak de beste bronnen voor goedkope huurwoningen of buitenkansjes die het internet nooit halen. De taalbarrière kan hier echter een probleem vormen, en juridische ondersteuning (zoals de notaris in Turkije) zult u vaak zelf moeten regelen.

Waar vindt u vastgoed online?

De onbetwiste marktleider voor online zoekopdrachten is Sahibinden. Hier adverteren zowel makelaars als particulieren. Een ander betrouwbaar platform is Hepsiemlak. Gebruik deze portalen om een gevoel te krijgen voor het prijsniveau in de regio van uw keuze voordat u contact opneemt met een makelaar.

Top 15 vastgoedmakelaars in Turkije (Lijst 2026)

Op basis van marktaanwezigheid, specialisatie in buitenlandse kopers en reputatie hebben wij de belangrijkste spelers gecategoriseerd:

Voor internationale investeerders (Focus op service & recht):

1. Istanbul Homes / Antalya Homes (Tekce Overseas): Leider in verkoop aan buitenlanders, sterke focus op juridische veiligheid en crypto betalingen.
2. Property Turkey: Bekend om uitstekende marktanalyses en investeringsadvies in Istanbul en aan de kust.
3. Turkey Homes: Brits geleid bedrijf met een sterke reputatie aan de Egeïsche en Middellandse Zeekust.
4. Spot Blue International Property: Gevestigde aanbieder gevestigd in het VK, gespecialiseerd in Turkse vakantiewoningen.
5. Imtilak Real Estate: De gigant voor investeerders uit de Arabische wereld, maar ook internationaal zeer sterk.

De grote netwerken (Focus op selectie & lokale expertise):

6. RE/MAX Türkiye: Met meer dan 320 kantoren het grootste netwerk van het land. Hoge graad van professionaliteit.
7. Coldwell Banker Türkiye: Groeit hard, vooral in het hogere segment en in de grote steden.
8. Turyap: Het oudste Turkse makelaarskantoor (sinds 1985) met een enorm netwerk van diepgewortelde lokale kantoren.
9. Keller Williams (KW) Türkiye: Focus op training en teammodellen, zeer servicegericht.
10. Realty World Türkiye: Eveneens een sterk vertegenwoordigd franchise systeem.

Specialisten & niche aanbieders:

11. Timondro: Populair bij Europese kopers voor vakantiewoningen.
12. Terra Real Estate: Sterke focus op de regio Alanya en Antalya.
13. Alanya Eiendom: Gespecialiseerd in Scandinavische en West Europese klanten aan de Rivièra.
14. Tolga Real Estate: Lokale expertise in specifieke kustregio’s.
15. Summer Home Real Estate: Gericht op nieuwbouwprojecten en vakantieappartementen aan de zuidkust.

Checklist voor het kiezen van uw makelaar

Voordat u zich bindt of een aanbetaling doet (houd hierbij rekening met eventuele Western Union kosten voor Turkije bij internationale overboekingen), stelt u de makelaar deze vragen:

• „Kunt u mij uw Yetki Belgesi Numarası (licentienummer) tonen?”
• „Hoe hoog is de commissie precies en is de BTW (KDV) inbegrepen?” (Standaard is 2% + BTW van de koper).
• „Biedt u ondersteuning bij de eigendomsoverdracht (Tapu) en de noodzakelijke administratieve stappen?”

Een goede makelaar zal deze vragen transparant beantwoorden. Hij is uw partner in een onbekende markt kies hem dus met zorg en laat u niet alleen leiden door de mooiste etalage.