Immobilienmakler in der Türkei: Der Insider-Guide 2026 (Seriosität & Kosten)

Der türkische Immobilienmarkt ist dynamisch, lukrativ – und für Außenstehende oft ein undurchsichtiges Labyrinth. Wer 2025 oder 2026 eine Immobilie in der Türkei kaufen möchte, steht nicht vor der Frage, ob er einen Makler braucht, sondern wen. Denn während der Markt boomt, tummeln sich neben seriösen Profis auch zahlreiche nicht lizenzierte Vermittler.

Dieser Artikel ist kein gewöhnliches Verzeichnis. Wir blicken hinter die Kulissen und erklären Ihnen aus der Praxis-Perspektive, wie Sie Ihre Interessen schützen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die legale Maklerlizenz prüfen, welche Provisionen gesetzlich vorgeschrieben sind und welchen Agenturen Sie vertrauen können.

Der wichtigste Check vorab: Das „Yetki Belgesi”

Bevor Sie auch nur eine einzige Villa besichtigen, müssen Sie einen Begriff kennen: Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi. Das ist die offizielle behördliche Zulassung für den Immobilienhandel, ausgestellt vom türkischen Handelsministerium.

Seit den verschärften Gesetzen der letzten Jahre ist es illegal, ohne dieses Zertifikat als Immobilienmakler tätig zu sein. Ein seriöser Makler („Emlakçı”) wird Ihnen seine Lizenznummer ohne Zögern nennen. Sie können diese Nummer sogar online im Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) überprüfen, um sicherzugehen, dass die Agentur registriert ist. Lassen Sie die Finger von sogenannten „freischaffenden” Vermittlern ohne Büro und Lizenz – im Ernstfall haben Sie keinerlei rechtliche Handhabe.

Die Kosten: Maklerprovision und Gesetze 2025

Ein häufiges Missverständnis bei Ausländern betrifft die Kosten. In der Türkei ist die Maklerprovision (Komisyon) gesetzlich gedeckelt, aber die Praxis sieht oft anders aus, wenn man die Regeln nicht kennt.

• Kauf & Verkauf: Die gesetzliche Obergrenze liegt bei insgesamt 4 % des Verkaufspreises + MwSt. (KDV). Üblicherweise wird dies geteilt: 2 % zahlt der Käufer, 2 % der Verkäufer. Achtung: Die Mehrwertsteuer liegt aktuell bei 20 %.
• Miete: Bei Wohnraummieten darf die Provision maximal eine Monatsmiete + MwSt. betragen.

Vorsicht bei „Netto-Preisen”: Ein verbreiteter Trick unseriöser Vermittler ist das Angebot eines „Netto-Preises”. Der Verkäufer will beispielsweise 200.000 € haben, und der Makler schlägt alles, was er darüber hinaus aushandeln kann, als seine „Provision” auf. Das ist oft illegal und nachteilig für Sie. Bestehen Sie auf einem transparenten Vertrag mit prozentualer Provision.

Welcher Makler-Typ passt zu Ihnen?

Nicht jeder Makler ist für jeden Zweck geeignet. Man kann die Anbieter grob in drei Kategorien unterteilen:

1. Die Expat-Spezialisten

Agenturen wie Istanbul Homes (Tekce Overseas), Property Turkey oder Antalya Homes haben sich voll auf ausländische Käufer spezialisiert. Ihr Vorteil: Sie sprechen Ihre Sprache (oft Deutsch, Englisch, Russisch) und bieten ein „Rundum-Sorglos-Paket”. Das beinhaltet Hilfe bei der Eröffnung von Bankkonten, der Beantragung der Steuernummer und sogar Unterstützung bei der Staatsbürgerschaft durch Investment. Wenn Sie zum ersten Mal in der Türkei kaufen, sind diese Agenturen oft die sicherste Wahl.

2. Die internationalen Franchise-Marken

Marken wie RE/MAX, Coldwell Banker oder Keller Williams sind in der Türkei extrem stark vertreten. Coldwell Banker Türkei betreibt beispielsweise über 150 Büros, und RE/MAX ist mit über 300 Standorten Marktführer. Der Vorteil hier ist die Standardisierung: Die Makler sind oft gut geschult und arbeiten nach festen Compliance-Richtlinien. Sie sind ideal, wenn Sie eine breite Auswahl an lokalen Immobilien suchen, die nicht nur auf Ausländer zugeschnitten sind.

3. Die lokalen „Emlakçı”

In jedem Viertel finden Sie kleine Maklerbüros. Diese sind oft die besten Quellen für günstige Mietwohnungen oder Schnäppchen, die es nicht ins Internet schaffen. Die Sprachbarriere kann hier jedoch ein Problem sein, und rechtliche Unterstützung (wie die Beglaubigung beim Notar) müssen Sie oft selbst organisieren.

Wo findet man Immobilien online?

Der unangefochtene Marktführer für die Online-Suche ist Sahibinden. Hier inserieren sowohl Makler als auch Privatpersonen. Eine weitere seriöse Plattform ist Hepsiemlak. Nutzen Sie diese Portale, um ein Gefühl für das Preisniveau in Ihrer Wunschregion zu bekommen, bevor Sie einen Makler kontaktieren.

Top 15 Immobilienmakler in der Türkei (Liste 2026)

Basierend auf Marktpräsenz, Spezialisierung auf ausländische Käufer und Ruf haben wir die wichtigsten Akteure für Sie kategorisiert:

Für internationale Investoren (Fokus Service & Recht):

1. Istanbul Homes / Antalya Homes (Tekce Overseas): Führend bei Verkäufen an Ausländer, sehr starker Fokus auf rechtliche Sicherheit und Krypto-Zahlungen.
2. Property Turkey: Bekannt für exzellente Marktanalysen und Investitionsberatung in Istanbul und an der Küste.
3. Turkey Homes: Britisch geführtes Unternehmen mit starkem Ruf an der Ägäis- und Mittelmeerküste.
4. Spot Blue International Property: Etablierter Anbieter mit Sitz in UK, spezialisiert auf türkische Ferienimmobilien.
5. Imtilak Real Estate: Der Gigant für Investoren aus dem arabischen Raum, aber auch international stark aufgestellt.

Die großen Netzwerke (Fokus Auswahl & lokale Expertise):

6. RE/MAX Türkiye: Mit über 320 Büros das größte Netzwerk im Land. Hoher Professionalisierungsgrad.
7. Coldwell Banker Türkiye: Stark im Wachsen, besonders im gehobenen Segment und in Großstädten.
8. Turyap: Das älteste türkische Maklerunternehmen (seit 1985) mit einem riesigen Netzwerk an tief verwurzelten lokalen Büros.
9. Keller Williams (KW) Türkiye: Fokus auf Ausbildung und Team-Modelle, sehr serviceorientiert.
10. Realty World Türkiye: Ebenfalls stark vertretenes Franchise-System.

Spezialisten & Nischenanbieter:

11. Timondro: Beliebt bei deutschen Käufern für Ferienimmobilien.
12. Terra Real Estate: Starker Fokus auf die Region Alanya und Antalya.
13. Alanya Eiendom: Spezialisiert auf skandinavische und deutsche Kunden an der Riviera.
14. Tolga Real Estate: Lokale Expertise in spezifischen Küstenregionen.
15. Summer Home Real Estate: Fokussiert auf Bauprojekte und Ferienwohnungen an der Südküste.

Checkliste für die Auswahl Ihres Maklers

Bevor Sie sich binden oder eine Anzahlung leisten (hierbei können z. B. Western Union Gebühren anfallen, prüfen Sie daher vorher die Transferwege), stellen Sie dem Makler diese Fragen:

• „Können Sie mir Ihre Yetki Belgesi Numarası (Lizenznummer) zeigen?”
• „Wie hoch ist die Provision genau und ist die Mehrwertsteuer (KDV) darin enthalten?” (Standard ist 2% + KDV vom Käufer).
• „Bieten Sie Unterstützung bei der Eigentumsübertragung (Tapu) und den notwendigen Behördengängen an?”

Ein guter Makler wird diese Fragen transparent beantworten. Er ist Ihr Partner in einem fremden Markt – wählen Sie ihn also mit Bedacht und nicht nur nach dem schönsten Schaufenster.