Güncelleme: 30 Eyl 2026TÜİK · TBK m. 344
Kira artış oranı hesaplama 2026
Sözleşmenizin yenilendiği ayı seçin. Eylül 2026 yenilemelerinde kira artışı en fazla %31,79 olabilir: 20.000 TL kira 26.358 TL olur. Bu oran, TÜİK’in 3 Eylül 2026 tarihinde açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişimidir. Ekim 2026 oranı 5 Ekim 2026 tarihinde açıklanacak.
2024 yılından bu yana her ayın kira artış oranı
Bir aya dokunun, hesaplayıcıya yüklensin. Her oran, yenilemeden önceki ayda TÜİK’in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişimidir. Konutlarda ayrıca 1 Temmuz 2024 tarihine kadar %25 sınırı vardı; o günden sonra konut ve işyeri aynı orana bağlıdır.
Son oran
%31,79
2024 başından bu yana en yüksek
%65,93
Sonraki açıklama
5 Eki 2026
Yenileme ayını seçin
- düşük
- yüksek
- %25 sınırı
- açıklanmadı
2024
2025
2026
Kutular konut oranını gösterir. Yukarıdaki hesaplayıcıya yüklemek için dokunun.
Her oranın altındaki küçük rakam, 20.000 TL kiranın o ayın azami oranıyla varacağı yeni kiradır. Ay içinde oranın değiştiği yerlerde gün aralıkları ayrı yazılmıştır.
| Yenileme ayı | Konut | İşyeri |
|---|---|---|
| Ekim 2026TÜİK 5 Eki 2026 tarihinde açıklayacak | Henüz açıklanmadı | |
| Eylül 2026TÜİK Ağu 2026 verisi · 3 Eyl 2026 | %31,79₺26.358 | %31,79₺26.358 |
| Ağustos 2026TÜİK Tem 2026 verisi · 3 Ağu 2026 | %31,90₺26.380 | %31,90₺26.380 |
| Temmuz 2026TÜİK Haz 2026 verisi · 3 Tem 2026 | %32,03₺26.406 | %32,03₺26.406 |
| Haziran 2026TÜİK May 2026 verisi · 5 Haz 2026 | %32,24₺26.448 | %32,24₺26.448 |
| Mayıs 2026TÜİK Nis 2026 verisi · 4 May 2026 | %32,43₺26.486 | %32,43₺26.486 |
| Nisan 2026TÜİK Mar 2026 verisi · 3 Nis 2026 | %32,82₺26.564 | %32,82₺26.564 |
| Mart 2026TÜİK Şub 2026 verisi · 3 Mar 2026 | %33,39₺26.678 | %33,39₺26.678 |
| Şubat 2026TÜİK Oca 2026 verisi · 3 Şub 2026 | %33,98₺26.796 | %33,98₺26.796 |
| Ocak 2026TÜİK Ara 2025 verisi · 5 Oca 2026 | %34,88₺26.976 | %34,88₺26.976 |
| Aralık 2025TÜİK Kas 2025 verisi · 3 Ara 2025 | %35,91₺27.182 | %35,91₺27.182 |
| Kasım 2025TÜİK Eki 2025 verisi · 3 Kas 2025 | %37,15₺27.430 | %37,15₺27.430 |
| Ekim 2025TÜİK Eyl 2025 verisi · 3 Eki 2025 | %38,36₺27.672 | %38,36₺27.672 |
| Eylül 2025TÜİK Ağu 2025 verisi · 3 Eyl 2025 | %39,62₺27.924 | %39,62₺27.924 |
| Ağustos 2025TÜİK Tem 2025 verisi · 4 Ağu 2025 | %41,13₺28.226 | %41,13₺28.226 |
| Temmuz 2025TÜİK Haz 2025 verisi · 3 Tem 2025 | %43,23₺28.646 | %43,23₺28.646 |
| Haziran 2025TÜİK May 2025 verisi · 3 Haz 2025 | %45,80₺29.160 | %45,80₺29.160 |
| Mayıs 2025TÜİK Nis 2025 verisi · 5 May 2025 | %48,73₺29.746 | %48,73₺29.746 |
| Nisan 2025TÜİK Mar 2025 verisi · 3 Nis 2025 | %51,26₺30.252 | %51,26₺30.252 |
| Mart 2025TÜİK Şub 2025 verisi · 3 Mar 2025 | %53,83₺30.766 | %53,83₺30.766 |
| Şubat 2025TÜİK Oca 2025 verisi · 3 Şub 2025 | %56,35₺31.270 | %56,35₺31.270 |
| Ocak 2025TÜİK Ara 2024 verisi · 3 Oca 2025 | %58,51₺31.702 | %58,51₺31.702 |
| Aralık 2024TÜİK Kas 2024 verisi · 3 Ara 2024 | %60,45₺32.090 | %60,45₺32.090 |
| Kasım 2024TÜİK Eki 2024 verisi · 4 Kas 2024 | %62,02₺32.404 | %62,02₺32.404 |
| Ekim 2024TÜİK Eyl 2024 verisi · 3 Eki 2024 | %63,47₺32.694 | %63,47₺32.694 |
| Eylül 2024TÜİK Ağu 2024 verisi · 3 Eyl 2024 | %64,91₺32.982 | %64,91₺32.982 |
| Ağustos 2024TÜİK Tem 2024 verisi · 5 Ağu 2024 | %65,93₺33.186 | %65,93₺33.186 |
| Temmuz 2024TÜİK Haz 2024 verisi · 3 Tem 2024 | %251 Tem · ₺25.000%65,072 Tem–31 Tem · ₺33.014 | %65,07₺33.014 |
| Haziran 2024TÜİK May 2024 verisi · 3 Haz 2024 | %25₺25.000 | %62,51₺32.502 |
| Mayıs 2024TÜİK Nis 2024 verisi · 3 May 2024 | %25₺25.000 | %59,64₺31.928 |
| Nisan 2024TÜİK Mar 2024 verisi · 3 Nis 2024 | %25₺25.000 | %57,50₺31.500 |
| Mart 2024TÜİK Şub 2024 verisi · 4 Mar 2024 | %25₺25.000 | %55,91₺31.182 |
| Şubat 2024TÜİK Oca 2024 verisi · 5 Şub 2024 | %25₺25.000 | %54,72₺30.944 |
| Ocak 2024TÜİK Ara 2023 verisi · 3 Oca 2024 | %25₺25.000 | %53,86₺30.772 |
Önceki aylar: Eylül 2021 – Aralık 2023
| Yenileme ayı | Konut | İşyeri |
|---|---|---|
| Aralık 2023TÜİK Kas 2023 verisi · 4 Ara 2023 | %25₺25.000 | %53,40₺30.680 |
| Kasım 2023TÜİK Eki 2023 verisi · 3 Kas 2023 | %25₺25.000 | %54,26₺30.852 |
| Ekim 2023TÜİK Eyl 2023 verisi · 3 Eki 2023 | %25₺25.000 | %55,30₺31.060 |
| Eylül 2023TÜİK Ağu 2023 verisi · 4 Eyl 2023 | %25₺25.000 | %56,28₺31.256 |
| Ağustos 2023TÜİK Tem 2023 verisi · 3 Ağu 2023 | %25₺25.000 | %57,45₺31.490 |
| Temmuz 2023TÜİK Haz 2023 verisi · 5 Tem 2023 | %25₺25.000 | %59,95₺31.990 |
| Haziran 2023TÜİK May 2023 verisi · 5 Haz 2023 | %25₺25.000 | %63,72₺32.744 |
| Mayıs 2023TÜİK Nis 2023 verisi · 3 May 2023 | %25₺25.000 | %67,20₺33.440 |
| Nisan 2023TÜİK Mar 2023 verisi · 3 Nis 2023 | %25₺25.000 | %70,20₺34.040 |
| Mart 2023TÜİK Şub 2023 verisi · 3 Mar 2023 | %25₺25.000 | %71,83₺34.366 |
| Şubat 2023TÜİK Oca 2023 verisi · 3 Şub 2023 | %25₺25.000 | %72,45₺34.490 |
| Ocak 2023TÜİK Ara 2022 verisi · 3 Oca 2023 | %25₺25.000 | %72,31₺34.462 |
| Aralık 2022TÜİK Kas 2022 verisi · 5 Ara 2022 | %25₺25.000 | %70,36₺34.072 |
| Kasım 2022TÜİK Eki 2022 verisi · 3 Kas 2022 | %25₺25.000 | %65,26₺33.052 |
| Ekim 2022TÜİK Eyl 2022 verisi · 3 Eki 2022 | %25₺25.000 | %59,91₺31.982 |
| Eylül 2022TÜİK Ağu 2022 verisi · 5 Eyl 2022 | %25₺25.000 | %54,69₺30.938 |
| Ağustos 2022TÜİK Tem 2022 verisi · 3 Ağu 2022 | %25₺25.000 | %49,65₺29.930 |
| Temmuz 2022TÜİK Haz 2022 verisi · 4 Tem 2022 | %25₺25.000 | %44,54₺28.908 |
| Haziran 2022TÜİK May 2022 verisi · 3 Haz 2022 | %39,331 Haz–10 Haz · ₺27.866%2511 Haz–30 Haz · ₺25.000 | %39,33₺27.866 |
| Mayıs 2022TÜİK Nis 2022 verisi · 5 May 2022 | %34,46₺26.892 | %34,46₺26.892 |
| Nisan 2022TÜİK Mar 2022 verisi · 4 Nis 2022 | %29,88₺25.976 | %29,88₺25.976 |
| Mart 2022TÜİK Şub 2022 verisi · 3 Mar 2022 | %25,98₺25.196 | %25,98₺25.196 |
| Şubat 2022TÜİK Oca 2022 verisi · 3 Şub 2022 | %22,58₺24.516 | %22,58₺24.516 |
| Ocak 2022TÜİK Ara 2021 verisi · 3 Oca 2022 | %19,60₺23.920 | %19,60₺23.920 |
| Aralık 2021TÜİK Kas 2021 verisi · 3 Ara 2021 | %17,71₺23.542 | %17,71₺23.542 |
| Kasım 2021TÜİK Eki 2021 verisi · 3 Kas 2021 | %17,09₺23.418 | %17,09₺23.418 |
| Ekim 2021TÜİK Eyl 2021 verisi · 4 Eki 2021 | %16,42₺23.284 | %16,42₺23.284 |
| Eylül 2021TÜİK Ağu 2021 verisi · 3 Eyl 2021 | %15,78₺23.156 | %15,78₺23.156 |
Kiracı ve ev sahibi ne yapabilir
Madde numaraları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) aittir. Genel bilgidir, hukuki danışmanlık değildir.
Oran bir tavandır, hedef değil
Yenileme dönemi için kararlaştırılan artış, TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı ölçüde geçerlidir (TBK m. 344/1). Sözleşmede ya da ev sahibinin talebinde daha yüksek bir oran varsa yalnızca sınıra kadar olan kısım geçerli olur.
Anlaşma yoksa hâkim belirler
Yenileme için bir anlaşma yapılmadıysa kira bedelini mahkeme, kiralananın durumunu da göz önüne alarak ve aynı sınırı aşmayacak şekilde belirler (m. 344/2).
30 gün kuralına dikkat
Mahkemenin belirlediği kira, dava ya da ev sahibinin yazılı artış bildirimi yeni dönemden en az 30 gün önce yapılmışsa ve dava yeni dönemin sonuna kadar açılmışsa, yeni dönemin başından itibaren sizi bağlar (m. 345). Sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönemin sonuna kadar açılan dava yeterlidir.
Bir şey yapmazsanız sözleşme uzar
Belirli süreli sözleşme, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsanız aynı koşullarla bir yıl uzar (m. 347). Bildirimi yazılı yapın (m. 348).
Kira artırılabilir, ama sınıra kadar
Yenileme dönemi için, TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla artış kararlaştırabilir veya isteyebilirsiniz (TBK m. 344/1). Sınırın üzerindeki kısım geçerli olmaz.
Yazılı ve zamanında bildirin
Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Yeni kira bedelinin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için davayı ya da yazılı artış bildirimini yeni dönemden en az 30 gün önce yapmanız gerekir (m. 345). Sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönemin sonuna kadar dava açmanız yeterlidir.
Beş yıldan sonra hâkim daha çok şeye bakar
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda kira bedelini hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kiraları birlikte değerlendirerek belirler (m. 344/3).
Sürenin dolması tek başına yetmez
Konut ve çatılı işyerinde kiraya veren, belirli süreli sözleşmeyi yalnızca süre dolduğu için sona erdiremez (m. 347). İhtiyaç veya yeniden inşa gibi sebepler için (m. 350–352) sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir. On yıllık uzama süresinden sonra ise sebep göstermeden, en az üç ay önce bildirimle sona erdirilebilir.
Yazı taslağı
Ev sahibiniz sınırın üzerinde artış isterse cevap olarak gönderebilirsiniz. Köşeli parantezleri doldurun; ispat için noter veya iadeli taahhütlü posta ile gönderin.
Beş yenilemeden sonra kira ne olur
Başlangıç kirasını ve ayını seçin. Her basamakta o yılın gerçek oranı kullanılır; her yenilemede azami artış uygulandığı ve yenilemenin ayın 15’inde yapıldığı varsayılır.
- Eylül 2021Başlangıç₺10.000
- Eylül 2022+%25 · %25 sınırı₺12.500
- Eylül 2023+%25 · %25 sınırı₺15.625
- Eylül 2024+%64,91₺25.767,19
- Eylül 2025+%39,62₺35.976,15
- Eylül 2026+%31,79₺47.412,97
Eylül 2021 tarihinde 10.000 TL olan kira, Eylül 2026 yenilemesinde 47.412,97 TL olur: başlangıcın 4,7 katı. Aynı sözleşme konut olsaydı 73.357,19 TL olurdu.
Beş yıldan sonra ve beş yıldan uzun sözleşmelerde kira bedelini hâkim; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kiralara bakarak belirler (m. 344/3). Bu merdiven o kararı tahmin etmez.
Rakamın arkasındaki kurallar
Türk Borçlar Kanunu m. 344, her yenilemeyi tek bir orana bağlar. 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında konutlar için ikinci, daha düşük bir üst sınır olan %25 de vardı. Kanun metni 30 Eylül 2026 tarihinde kontrol edildi.
Hangi kural ne zaman geçerliydi
İnce çizgi, verilerin son kontrol edildiği gündür. %25 sınırı yalnızca konutları kapsadı, işyerlerini hiç kapsamadı; son günü 1 Temmuz 2024 idi.
TBK m. 344/1–2
Yenileme kirası TÜFE’ye bağlı
Yenileme dönemi için kararlaştırılan kira, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı ölçüde geçerlidir. Anlaşma yoksa kira bedelini hâkim, yine bu sınırı aşmamak üzere belirler. Kural bir yıldan uzun sözleşmelerde de uygulanır.
TBK m. 344/3
Beş yıl ve üzeri
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek kira bedelini belirler.
TBK m. 344/4
Yabancı para ile kira
Yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedeli beş yıl geçmedikçe değiştirilemez; 1567 sayılı Kanun ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin m. 138 saklıdır. Beş yıldan sonra hâkim yukarıdaki kuralı uygular ve yabancı paradaki değişimi de göz önünde tutar. Bu sayfa yabancı para kiralarını hesaplamaz.
TBK m. 345
Dava yolu
Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Dava ya da ev sahibinin yazılı artış bildirimi yeni dönemden en az 30 gün önce yapılmışsa ve dava yeni dönemin sonuna kadar açılmışsa, mahkemenin belirlediği kira yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönemin sonuna kadar açılan dava, dönemin başından itibaren geçerli olur.
TBK m. 347–348
Uzama ve sona erme
Konut ve çatılı işyerlerinde belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; on yıllık uzama süresinden sonra en az üç ay önceden bildirimle sona erdirebilir. Fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır.
Geçici m. 1–2 (7409, 7456)
Konutlarda %25 sınırı (sona erdi)
11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konutlarda artış en fazla %25 olabilirdi; TÜFE değişimi daha düşükse o uygulanırdı. Sınır işyerlerini hiç kapsamadı ve 1 Temmuz 2024 tarihinden sonraki yenilemeler kapsam dışındadır.
Kira artışı hakkında sık sorulan sorular
Eylül 2026 kira artış oranı ne kadar?
En fazla %31,79. Eylül 2026 döneminde yenilenen bir kira sözleşmesinde artış, TÜİK’in 3 Eylül 2026 tarihinde açıkladığı Ağustos 2026 TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. 20.000 TL kira en fazla 26.358 TL olur; artış 6.358 TL tutarındadır.
Ekim 2026 kira artış oranı ne zaman belli olacak?
TÜİK henüz açıklamadı. Ekim 2026 yenilemeleri için sınırı belirleyen oran, Eylül 2026 dönemi enflasyon bülteniyle 5 Ekim 2026 tarihinde yayımlanacak; açıklanınca yukarıdaki tabloya yeni satır eklenir. Yalnızca karşılaştırma için: Eylül 2026 oranı olan %31,79 ile 20.000 TL kira 26.358 TL olurdu. Bu bir tahmin değildir.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Mevcut kira, 1 artı oranla çarpılır. 20.000 TL kira ve %31,79 oranı için: 20.000 TL × (1 + %31,79) = 26.358 TL. Oran, tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasındaki değişimdir: son on iki ayın endeks ortalaması, önceki on iki ayın ortalamasıyla karşılaştırılır. TÜİK bunu her ay açıklar.
Yenilemem için hangi ayın oranı geçerli?
Yenilemeden önceki ay için açıklanan oran; TÜİK bunu yenileme ayının ilk günlerinde yayımlar. Eylül 2026 döneminde yenilenen sözleşme, Ağustos 2026 oranını (%31,79) kullanır. Kanun bir önceki kira yılındaki değişimden söz eder; uygulamada son açıklanan oran esas alınır. Ayın ilk günlerinde, açıklamadan önce yapılan yenilemeler için bir avukata veya notere danışın.
Kira artışında %25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konutlar için getirilen geçici %25 sınırı, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen sözleşmeleri kapsıyordu. 1 Temmuz 2024 tarihinden sonraki yenilemelerde konut ve işyeri için yalnızca TBK m. 344’teki TÜFE kuralı geçerlidir. Bu yüzden Ağustos 2024 için oran %25’in çok üzerinde, %65,93 oldu.
İşyeri kiralarında da aynı oran mı geçerli?
Evet. TBK m. 344’teki TÜFE kuralı konut ve işyerini aynı şekilde kapsar; dükkân ya da ofis için sınır aynı orandır. 2022–2024 arasındaki %25 sınırı yalnızca konutlar içindi.
Ev sahibi sınırın üzerinde artış isterse ne olur?
Kararlaştırılan artış yalnızca sınıra kadar geçerlidir (m. 344/1); fazlasını yazılı olarak reddedebilirsiniz. Yukarıdaki yazı taslağı bir başlangıç olabilir. Anlaşma yoksa ve ev sahibi dava açarsa hâkim de yıllık yenilemede aynı sınırı aşamaz (m. 344/2). Beş yılı geçen sözleşmeler farklıdır (m. 344/3).
Dolar veya euro ile yapılan kira artırılabilir mi?
Beş yıl geçmeden artırılamaz: yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedeli, beş yıl geçmedikçe değiştirilemez (m. 344/4); 1567 sayılı Kanun ile aşırı ifa güçlüğüne ilişkin m. 138 saklıdır. Beş yıldan sonra hâkim, yabancı paradaki değişimi de göz önünde tutar. Bu hesaplayıcı yalnızca Türk lirası kiraları kapsar.
Kira yenilemede kendiliğinden artar mı?
Hayır. Oran bir tavandır. Kiranın artıp artmayacağı sözleşmenize (artış hükmü), ev sahibiyle anlaşmanıza ya da mahkeme kararına bağlıdır (m. 344 ve 345).
Bu hesap resmî mi?
Hayır, tahmindir. Oranlar TÜİK’in açıkladığı rakamlardır; hesap bu oranlara m. 344’ü uygular ve kuruşa yuvarlar. Hukuki danışmanlık değildir; avukatın, noterin ya da mahkemenin yerini tutmaz. Veriler ve kanun metni 30 Eylül 2026 tarihinde kontrol edildi.
Rakamların kaynağı
- 6098 Türk Borçlar Kanunu: m. 344, 345, 347, geçici m. 1–2
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun güncel metni: m. 344, 345, 347, 348, 350–352 ve geçici m. 1–2.
- 7409 sayılı Kanun
Konutlarda %25 sınırını 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren yenilenen sözleşmeler için getirdi.
- 7456 sayılı Kanun
%25 sınırını 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konutlara uzattı.
- TÜİK: Tüketici Fiyat Endeksi haber bülteni
Ağustos 2026 dönemi Tüketici Fiyat Endeksi bülteni, 3 Eylül 2026 tarihinde yayımlandı. CSV ve JSON dosyasında her ay kendi bültenine bağlanır.
Yöntem
- Hangi ay: yenileme, TÜİK’in kendisinden önce son açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişimini, yani bir önceki ayın oranını kullanır. Kanun bir önceki kira yılından söz eder ve ay belirtmez; bu okuma yaygın uygulamadır.
- Hesap: kuruş cinsinden kira × (1 + oran), yarım yukarı kuruşa yuvarlanır. Oranlar TÜİK’in kendi rakamlarıdır, yayımlandığı gibi iki ondalıkla.
- Sonraki açıklama: Eylül 2026 dönemi oranı 5 Ekim 2026 günü Türkiye saatiyle 10:00’de, yani olağan yayın saatinde bekleniyor. O zamana kadar Ekim 2026 sınırı belli değildir.
- Kapsam: m. 344 kapsamında konut ve işyeri Türk lirası kiraları ile 2022–2024 arasındaki konut sınırı. Yabancı para kiraları ve beş yıllık mahkeme kararları hesaplanmaz.
- TÜİK bültenleri ve kanun metniyle 30 Eylül 2026 tarihinde karşılaştırıldı. CSV ve JSON dosyasında her yenileme ayı için bir satır vardır.