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Vergessen Sie die alten Marktweisheiten von 2023. Wer heute, Ende 2025, eine Immobilie in der Türkei verkaufen möchte, blickt auf ein völlig neues Spielfeld. Nach Monaten der Stagnation zeigen die Daten der Zentralbank (TCMB) für November 2025 erstmals wieder ein reales Wachstum von 0,3 % (bei einer nominalen Steigerung von 31,4 %). Das bedeutet: Der Markt atmet auf, und das Zeitfenster für Verkäufer öffnet sich wieder.
Doch Vorsicht: Die Bürokratie schläft nicht. Von geänderten Grenzen bei der Kapitalertragssteuer bis hin zu neuen digitalen Prozessen bei der Steuerverwaltung – Fehler können hier schnell tausende Lira kosten. Dieser Leitfaden führt Sie mit der Brille des Praktikers durch den Verkaufsprozess für das Jahr 2026.
Realitätscheck: Der türkische Immobilienmarkt 2025/2026
Lassen Sie uns die allgemeinen Floskeln überspringen und auf die harten Zahlen schauen. Der Markt hat sich konsolidiert. Während Istanbul weiterhin das teuerste Pflaster ist, holen andere Städte auf.
Aktuelle Preisniveaus (Stand Dezember 2025)
Um Ihren Verkaufspreis realistisch einzuschätzen, orientieren Sie sich an diesen aktuellen Durchschnittswerten:
- Istanbul: Der Durchschnittspreis liegt bei ca. 56.978 TL pro Quadratmeter. Eine Standardwohnung kostet hier im Schnitt 6,5 Millionen TL.
- Ankara: Mit einem jährlichen Anstieg von fast 38 % ist die Hauptstadt der “Hidden Champion”. Der Quadratmeterpreis liegt bei moderaten 33.399 TL.
- Antalya: Der Hotspot für ausländische Investoren. Hier müssen Sie mit ca. 46.891 TL pro Quadratmeter rechnen, wobei Spitzenlagen bis zu 60.300 TL erreichen.
Die Rechtslage: Papierkrieg vermeiden
Bevor Sie auch nur ein Foto machen, müssen Ihre Unterlagen stimmen. Fehlende Dokumente sind der Hauptgrund, warum Verkäufe in letzter Minute platzen.
Die “Heilige Dreifaltigkeit” der Dokumente
- Tapu (Grundbuchauszug): Das Original muss vorliegen. Prüfen Sie, ob Hypotheken (Ipotek) eingetragen sind, die vor dem Verkauf gelöscht werden müssen.
- Iskan (Wohnnutzungserlaubnis): Ohne Iskan gilt die Immobilie oft noch als “Baustelle” (Kat Irtifaki), was den Wert mindert und die Finanzierung für Käufer erschwert.
- DASK (Erdbebenversicherung): Ohne gültige Pflichtversicherung findet keine Umschreibung statt.
Wichtige Änderung beim Expertenbericht (Ekspertiz Raporu)
Hier gibt es eine gute Nachricht für Verkäufer: Seit Juni 2024 ist der Immobilienbewertungsbericht für Standardverkäufe an Ausländer nicht mehr zwingend erforderlich. Diese Pflicht besteht nur noch, wenn der Käufer die Immobilie für den Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft nutzen will. Für reine Ferien- oder Anlageimmobilien sparen Sie sich diesen bürokratischen Schritt und die damit verbundenen Kosten.
Steuerfalle: Die 5-Jahres-Regel
Das türkische Steuerrecht kennt eine wichtige Frist: Besitzen Sie die Immobilie länger als 5 volle Jahre, ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei (Değer Artış Kazancı Vergisi).
Verkaufen Sie vor Ablauf dieser 5 Jahre, müssen Sie den Gewinn versteuern. Für das Steuerjahr 2025 gilt hier ein Freibetrag von 120.000 TL. Alles darüber hinaus wird Ihrem Einkommen zugerechnet. Planen Sie das Datum der Eigentumsübertragung also strategisch.
Potenzielle Steuernummer digital beantragen
Früher mussten Sie dafür ins Finanzamt pilgern. 2025 geht das einfacher: Ausländer können ihre potenzielle Steuernummer (für den Verkauf zwingend nötig) über das Interaktive Steueramt (dijital.gib.gov.tr) online beantragen. Sie benötigen lediglich Ihre Passdaten.
Optimale Präsentation: Mehr als nur Aufräumen
Der türkische Markt ist visuell getrieben. Ein “bisschen Aufräumen” reicht oft nicht, um Spitzenpreise zu erzielen.
Quick-Fixes mit großer Wirkung
- Streichen in Weiß: Türkische Käufer lieben helle, saubere Räume. Bunte Wände wirken oft wertmindernd.
- Reparaturen: Tropfende Hähne oder klemmende Türen suggerieren “Wartungsstau”. Beheben Sie diese Kleinigkeiten vor der ersten Besichtigung.
Marketing: Wo inserieren Sie richtig?
Streuen Sie Ihre Energie nicht auf tote Plattformen. In der Türkei dominieren 2025 drei große Player den Markt. Konzentrieren Sie sich auf diese:
- Sahibinden: Der unangefochtene Marktführer. Wenn Ihre Immobilie hier nicht steht, existiert sie für den Markt quasi nicht. Mehr dazu lesen Sie in unserem Erfahrungsbericht zu Sahibinden auf Deutsch.
- Hepsiemlak: Besonders stark bei hochwertigen Immobilien und institutionellen Maklern.
- Emlakjet: Punktet durch schnelle Suchfunktionen und jüngeres Publikum.
Tipp: Arbeiten Sie mit lokalen Profis
Der “For Sale by Owner”-Weg ist in der Türkei möglich, aber mühsam (Sprachbarriere, ständige Anrufe). Ein lokaler Makler (Emlakçı) verlangt in der Regel 2 % Provision vom Verkäufer (+ MwSt.), filtert aber auch die “Reifenkicker” von den echten Interessenten.
Der Abschluss: Tapu-Übertragung und Kosten
Verhandlung und Anzahlung
Ist ein Käufer gefunden, wird ein Kaufvorvertrag (Satış Vaadi Sözleşmesi) geschlossen und eine Anzahlung (Kapora) geleistet. Achten Sie darauf, diesen Vertrag notariell beglaubigen zu lassen, damit er Rechtskraft hat. Mehr zum Thema Notare und Kosten finden Sie in unserem Artikel Beglaubigung in der Türkei.
Der Termin beim Grundbuchamt
Am Tag der Umschreibung müssen Käufer und Verkäufer (oder deren Bevollmächtigte) beim Tapu-Amt erscheinen. Wichtig: Stellen Sie sicher, dass keine türkischen Feiertage den Prozess verzögern. Planen Sie voraus mit unserer Liste der Feiertage in der Türkei.
Die Kostenfalle: Tapu-Gebühren 2025
Die Grunderwerbsteuer (Tapu Harcı) beträgt weiterhin 4 % des deklarierten Verkaufswertes. Gesetzlich teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten (je 2 %). In der türkischen Praxis versucht der Käufer oft, diese Kosten vollständig auf den Verkäufer abzuwälzen – oder umgekehrt. Klären Sie dies vor dem Notartermin!
Zusätzlich fällt eine Döner Sermaye (Servicegebühr) an, die 2025 je nach Region zwischen 1.183 TL und ca. 3.500 TL liegt.
Fazit
Der Verkauf einer Immobilie in der Türkei ist 2025/2026 transparenter, aber nicht weniger komplex geworden. Die Rückkehr zum realen Preiswachstum ist ein positives Signal. Nutzen Sie die digitalen Möglichkeiten der Steuerbehörden und bestehen Sie auf korrekten Verträgen, um Ihr Investment sicher zu liquidieren.
