Цени на жилища в Турция: индекс, правила за чужденци, такси
Индексът на жилищните цени на TCMB в лири, след инфлация и в долари: кой купува от чужбина, кой има право и колко струва прехвърлянето на имота.
Съдържание
Три източника показват на чуждестранния купувач какво трябва да знае за жилищата в Турция. Централната банка публикува индекс на жилищните цени, Главната дирекция по поземления регистър и кадастъра (TKGM) отчита какво купуват чужденците, а законът определя кой има право да купува, в какви граници и срещу каква такса.
Накратко за покупката на жилище в Турция
Индексът показва цените, законът определя ограниченията.
- Кой може да купува: гражданите на държавите, посочени в решение на президента, могат да купуват всякакви имоти: жилища, магазини и офиси, парцели и ниви.
- В какви граници: до 30 хектара на човек в цялата страна и до 10% от площта на частните имоти в даден район (Закон 2644, чл. 35).
- Такса за прехвърляне на собствеността: 2% от декларираната стойност за купувача и 2% за продавача. Стойността не може да е по-ниска от данъчната оценка на имота (Закон 492).
- Гражданство чрез имот: поне 400 000 USD и вписана забрана за продажба за три години. От 12.12.2023 г. земеделските земи и парцелите без сграда не се зачитат.
Индексът на жилищните цени по три начина
Централната банка на Република Турция (TCMB) публикува всеки месец индекс на цените на жилищните имоти при база 2023 г. = 100. Четирите сгради по-долу представят Турция, Истанбул, Анкара и Измир на една улица. Изберете месец и всяка сграда ще покаже промяната на индекса спрямо него. Пунктираната линия отбелязва началното ниво.
Индекс на жилищните цени на TCMB
Четири сгради, три начина на изчисление
| Място | В лири | След инфлация | В щатски долари |
|---|---|---|---|
| Турция | +224% | −11% | +24% |
| Истанбул | +198% | −18% | +14% |
| Анкара | +279% | +4% | +46% |
| Измир | +214% | −13% | +21% |
Индекс на цените на жилищните имоти (2023 = 100), TCMB, предоставен чрез услугата за данни на Turkpidya. Последен месец: септември 2026 г., публикуван на 16 октомври 2026 г.. Стойности в евро, наеми и таблица за всеки месец (на английски).
Индексът се основава на оценителски доклади, а не на продажби. TCMB го изчислява въз основа на стойностите, които компаниите за оценка на недвижими имоти определят за жилищата при одобряване на ипотечен кредит от банка, независимо дали продажбата или кредитът се осъществяват. Прави се и корекция според характеристиките на всяко жилище. Това е индекс на оценените цени, затова той показва посоката на пазара, а не цената на конкретно жилище. Метаданни на TCMB.
Трите начина на представяне използват един и същ индекс. „В лири“ показва публикуваната промяна. „След инфлация“ я разделя на промяната в индекса на потребителските цени на Турския статистически институт (TÜİK). „В щатски долари“ я разделя на промяната в курса лира–долар в края на всеки месец по валутните курсове на TCMB. Изчисленията се правят от услугата за данни на Turkpidya.
Кой купува от чужбина
TKGM, Главната дирекция по поземления регистър и кадастъра, поддържа портал за чуждестранни купувачи, наречен Your Key Türkiye. Страницата му със статистика отчита самостоятелните обекти, купени от чужденци. Самостоятелен обект (bağımsız bölüm) е апартамент или друг обект със собствено вписване в регистъра.
Статистика на TKGM
Къде чужденците са купували
Самостоятелни обекти, купени от чужденци, по календарни години и общо.
- 37 3122023
- 26 6482024
- 24 0842025
Десет области
- İstanbul111 768
- Antalya83 351
- Mersin14 618
- Bursa12 274
- Ankara10 732
- Muğla9112
- Yalova8452
- Aydın6676
- İzmir6206
- Trabzon4690
Десет гражданства
- Руска федерация44 770
- Иран28 092
- Ирак22 238
- Германия14 559
- Саудитска Арабия11 673
- Кувейт11 213
- Украйна10 391
- Великобритания9925
- Азербайджан8332
- Афганистан7674
Общо към 30 септември 2026 г.: 275 496 самостоятелни обекта. Подреждането следва натрупаните данни на TKGM („bugüne kadar“, досега) в реда, даден от портала. Кръговете нарастват с броя на обектите. Изберете област, за да видите дела ѝ. TKGM, Your Key Türkiye, статистика. Карта: Natural Earth, обществено достояние. Проверено на 20.10.2026.
Годишните данни обхващат пълни календарни години. Броят включва само самостоятелни обекти: TKGM отчита парцелите и нивите отделно.
Кой може да купува и в какви граници
Закон 2644 (Законът за поземления регистър) определя правилото в член 35. Порталът на TKGM го посочва и за чуждестранните физически лица.
Ограниченията по Закон 2644, чл. 35
- Гражданство
- Гражданите на държавите, посочени в решение на президента.
- На човек
- До 30 хектара в цялата страна. Президентът може да удвои тази граница.
- За район
- До 10% от площта на частните имоти в района.
- Видове имоти
- Всички видове: жилища, магазини и офиси, парцели и ниви.
Закон 2644, mevzuat.gov.tr; Портал на TKGM. Проверено на 20.10.2026.
Зони и незастроени терени
- Военни зони
- Забранените военни зони и военните зони за сигурност се отбелязват в партидата на всеки имот в регистъра. Службата по вписванията уведомява купувача.
- Специални зони за сигурност
- За имот в такава зона е необходимо разрешение от областната управа.
- Незастроени терени
- Купувачът трябва да представи проекта за парцела в министерството в срок от две години. Ако не го представи или не го завърши, за парцела се прилагат правилата за ликвидация.
Закон 2644, чл. 35; портал на TKGM. Проверено на 20.10.2026.
Пътят към документа за собственост
TKGM публикува две схеми със стъпки. Едната е за обикновена покупка от чуждестранно физическо лице, другата — за покупка с цел придобиване на гражданство. Превключвайте между тях по-долу.
Тапу
Осем стъпки или десет
Покупка на жилище
- Договаряте имота, който ще купите.
- Не е необходим оценителски доклад. TKGM посочва, че изискването е премахнато за покупки от чуждестранни физически лица. За покупки с цел придобиване на гражданство вместо него се използва Tutar Tespit Belgesi (TTB).
- Подавате заявление в службата по вписванията с необходимите документи. Удостоверението за покупка на чуждестранна валута (döviz alım belgesi) се подава чрез системата за препоръчана електронна поща (KEP).
- Службата проверява документите. Ако са пълни, започва процедурата по сделката. Ако нещо липсва, получавате SMS.
- Ако условията са изпълнени, получавате SMS с размера на таксата за прехвърляне на собствеността и таксата за оборотния фонд.
- След плащането системата уведомява службата.
- Документът за собственост се подготвя и получавате SMS с часа, в който да се явите за подписване.
- Подписвате и документът за собственост се предава на собственика или на негов представител.
Покупка за гражданство
- Договаряте имота или имотите. Общата им стойност трябва да е поне 400 000 USD.
- Чрез WebTapu се поръчва оценителски доклад за TTB — документа, който потвърждава размера на инвестицията.
- Подавате заявление в службата по вписванията с необходимите документи. Удостоверението за покупка на чуждестранна валута се подава чрез KEP.
- Службата проверява дали удостоверението, документът за собственост или предварителният договор за продажба и банковата разписка отговарят на критериите в наредбата, както и дали TTB потвърждава стойностите.
- Ако условията са изпълнени, получавате SMS с размера на таксата за прехвърляне на собствеността и таксата за оборотния фонд.
- След плащането системата уведомява службата. Документът за собственост се подготвя и получавате SMS с часа, в който да се явите за подписване.
- Подписвате и договорът е сключен. В регистъра се вписва забрана за продажба на имота за три години и документът за собственост се предава.
- Службата изпраща преписката чрез системата до главната или регионалната дирекция на TKGM за издаване на Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (удостоверение за установяване на инвестиция в недвижим имот).
- Дирекцията проверява преписката и издава удостоверението.
- Удостоверението се изпраща с писмо до Главната дирекция по населението и гражданството и до Дирекцията по управление на миграцията, а до вас — по електронна поща.
Схемите със стъпки на TKGM за чуждестранни физически лица и гражданство чрез имот. Проверено на 20.10.2026.
Гражданство и пребиваване чрез имот
Собствеността върху жилище може да даде и статут в Турция. За гражданството има отделна наредба, а за разрешението за пребиваване — отделен член в Закона за чужденците.
Гражданство чрез имот
- Сума
- Поне 400 000 USD или равностойността в чуждестранна валута, вложени в един или няколко имота. Чл. 20(2)(b) от наредбата, както го цитира TKGM.
- Забрана за продажба
- В регистъра се вписва, че имотът няма да бъде продаван в продължение на три години.
- TTB
- Tutar Tespit Belgesi от оценителска компания, упълномощена от Съвета за капиталовите пазари, потвърждава сумата. Между TTB и подаването на заявлението не може да са изминали повече от дванадесет месеца.
- Земя
- От 12.12.2023 г. земеделските земи и парцелите без сграда не могат да се използват. Върху парцела трябва да има сграда.
- 250 000 USD
- TKGM посочва, че възможността за придобиване на гражданство срещу тази сума е прекратена.
TKGM, гражданство чрез имот и TTB. Проверено на 20.10.2026.
Разрешение за пребиваване, Закон 6458
- Основание
- Член 31(1)(b) от Закон 6458 позволява на чужденци, които притежават недвижим имот в Турция, да получат краткосрочно разрешение за пребиваване.
- Имотът
- Член 31(6), добавен на 21.11.2024 г., възлага на министерството да определя вида и стойността на имота за това разрешение.
- Условия
- Дирекцията по управление на миграцията посочва, че имотът трябва да е жилище и да се използва като такова. Членове на семейството, които са съсобственици на жилището, също могат да кандидатстват.
Закон 6458, mevzuat.gov.tr; goc.gov.tr, въпроси за пребиваването. Проверено на 20.10.2026.
Колко струва тапуто
Таксата за прехвърляне на собствеността се определя от Закон 492 за таксите. Тя се начислява върху декларираната продажна стойност, която не може да е по-ниска от данъчната оценка на имота (emlak vergisi değeri). Законът я начислява поотделно на прехвърлителя и на приобретателя.
Закон 492 за таксите
2% от купувача, 2% от продавача.
Ставка: Текстът на тарифата посочва „binde 20“, двадесет на хиляда, поотделно за прехвърлителя и за приобретателя. Ставката е определена с решение на Министерския съвет от 2012 г. Президентът може да я увеличи с до още толкова, тоест най-много да я удвои, или да я намали до една десета.
Основа: Декларираната стойност, „emlak vergisi değerinden az olmamak üzere“, тоест не по-ниска от данъчната оценка на имота. Закон 7566 от 4 декември 2025 г. променя формулировката на тарифната позиция, като поставя данъчната оценка на първо място.
Впоследствие: Ако се установи по-ниска основа или невярно декларирана стойност, върху разликата се начислява такса и санкция за загуба на данъчни приходи в същия размер. Закон 7566 заменя „25%“ с „еднократния размер“ в това изречение.
Закон 492, консолидиран текст, чл. 63 и тарифа (4), mevzuat.gov.tr. Проверено на 20.10.2026.
Преди да подпишете, службата по вписванията ви уведомява с SMS за таксата за прехвърляне на собствеността и таксата за оборотния фонд.
Източници
Цените са от индекса на TCMB, броят на продажбите — от портала на TKGM, а правилата — от законите и страниците на портала. Проверено на 20.10.2026.
Отворете източниците
- Индекс на цените на жилищните имоти с метаданни за RPPI – TCMB, проверено на 20.10.2026
- Индекс на цените на жилищните имоти в услугата за данни на Turkpidya – Услуга за данни на Turkpidya, по данни от TCMB EVDS, потребителските цени на TÜİK и валутните курсове на TCMB, проверено на 20.10.2026
- Статистика – TKGM, Your Key Türkiye, проверено на 20.10.2026
- Чуждестранни физически лица: придобиване на недвижими имоти – TKGM, Your Key Türkiye, проверено на 20.10.2026
- Придобиване на гражданство – TKGM, Your Key Türkiye, проверено на 20.10.2026
- Оценителски доклад (TTB) – TKGM, Your Key Türkiye, проверено на 20.10.2026
- Закон за поземления регистър, Закон 2644, чл. 35, консолидиран текст – mevzuat.gov.tr, проверено на 20.10.2026
- Закон за таксите, Закон 492, чл. 63 и тарифа (4), консолидиран текст – mevzuat.gov.tr, проверено на 20.10.2026
- Закон за чужденците и международната закрила, Закон 6458, чл. 31 – mevzuat.gov.tr, проверено на 20.10.2026
- Разрешение за пребиваване, често задавани въпроси – Дирекция по управление на миграцията (goc.gov.tr), проверено на 20.10.2026
- Natural Earth: контур на страната в мащаб 1:50 млн. и точки за надписите на областите в мащаб 1:10 млн. – Natural Earth, обществено достояние, проверено на 20.10.2026
Илюстрацията на корицата е нарисувана за тази статия.
