Venda de Imóveis na Turquia: Guia Prático 2026 (Preços e Leis)
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Esqueça as velhas sabedorias de mercado de 2023. Quem deseja vender um imóvel na Turquia hoje, no final de 2025, depara se com um cenário totalmente novo. Após meses de estagnação, os dados do Banco Central (TCMB) para novembro de 2025 mostram, pela primeira vez, um crescimento real de 0,3% (com um aumento nominal de 31,4%). Isso significa que o mercado está voltando a respirar e a janela de oportunidade para os vendedores está se abrindo novamente.
Mas cuidado: a burocracia não dorme. Desde alterações nos limites do imposto sobre ganho de capital até novos processos digitais na administração tributária erros aqui podem custar rapidamente milhares de liras. Este guia conduz você com uma visão prática pelo processo de venda para o ano de 2026.
Check up de Realidade: O Mercado Imobiliário Turco 2025/2026
Vamos pular os clichês e olhar para os números concretos. O mercado se consolidou. Embora Istambul continue sendo o local mais caro, outras cidades estão ganhando terreno.
Níveis de Preços Atuais (Dezembro de 2025)
Para avaliar seu preço de venda de forma realista, oriente se por estes valores médios atuais:
- Istambul: O preço médio é de aproximadamente 56.978 TL por metro quadrado. Um apartamento padrão custa, em média, 6,5 milhões de TL.
- Ancara: Com um aumento anual de quase 38%, a capital é o “campeão oculto”. O preço do metro quadrado é de moderados 33.399 TL.
- Antália: O hotspot para investidores estrangeiros. Aqui, você deve esperar cerca de 46.891 TL por metro quadrado, com localizações premium chegando a 60.300 TL.
Situação Jurídica: Evitando a Guerra de Papéis
Antes de tirar qualquer foto, seus documentos devem estar em ordem. Documentação incompleta é o principal motivo pelo qual as vendas fracassam no último minuto.
A “Santíssima Trindade” dos Documentos
- Tapu (Escritura): O original deve estar disponível. Verifique se existem hipotecas (İpotek) registradas que precisem ser canceladas antes da venda.
- Iskan (Habite se): Sem o Iskan, o imóvel muitas vezes ainda é considerado “canteiro de obras” (Kat İrtifakı), o que reduz o valor e dificulta o financiamento para o comprador.
- DASK (Seguro Obrigatório contra Terremotos): Sem o seguro obrigatório válido, a transferência de propriedade não ocorre.
Mudança Importante no Relatório de Avaliação (Ekspertiz Raporu)
Há uma boa notícia para os vendedores: desde junho de 2024, o relatório de avaliação imobiliária não é mais obrigatório para vendas padrão a estrangeiros. Essa obrigação persiste apenas se o comprador pretender usar o imóvel para obter a cidadania turca. Para imóveis de férias ou investimento puro, você economiza este passo burocrático e os custos associados.
Armadilha Fiscal: A Regra dos 5 Anos
A legislação tributária turca possui um prazo crucial: se você possuir o imóvel por mais de 5 anos completos, o lucro da venda é totalmente isento de impostos (Değer Artış Kazancı Vergisi).
Se vender antes do prazo de 5 anos, deverá tributar o ganho. Para o ano fiscal de 2025, aplica se uma isenção de 120.000 TL. Tudo o que exceder esse valor será somado à sua renda. Portanto, planeje a data da transferência de propriedade estrategicamente.
Solicitar Número de Identificação Fiscal Digital
Antigamente, era necessário peregrinar até a repartição de finanças. Em 2025, ficou mais fácil: estrangeiros podem solicitar seu número de identificação fiscal potencial (obrigatório para a venda) online através da Repartição de Impostos Interativa (dijital.gib.gov.tr). Você precisará apenas dos dados do seu passaporte.
Apresentação Ideal: Mais do que Apenas Arrumar
O mercado turco é movido visualmente. Apenas “arrumar um pouco” muitas vezes não é suficiente para alcançar preços premium.
Soluções Rápidas com Grande Impacto
- Pintura em Branco: Compradores turcos adoram espaços claros e limpos. Paredes coloridas muitas vezes dão uma impressão de menor valor.
- Reparos: Torneiras pingando ou portas emperradas sugerem falta de manutenção. Resolva esses detalhes antes da primeira visita.
Marketing: Onde Anunciar Corretamente?
Não desperdice sua energia em plataformas mortas. Na Turquia, em 2025, três grandes players dominam o mercado. Concentre se nestes:
- Sahibinden: O líder incontestável do mercado. Se o seu imóvel não estiver aqui, ele praticamente não existe para o mercado.
- Hepsiemlak: Especialmente forte para imóveis de alto padrão e corretores institucionais.
- Emlakjet: Destaca se pelas funções de busca rápida e público mais jovem.
Dica: Trabalhe com Profissionais Locais
O caminho “Venda pelo Proprietário” é possível na Turquia, mas trabalhoso (barreira linguística, chamadas constantes). Um corretor local (Emlakçı) geralmente cobra 2% de comissão do vendedor (+ IVA), mas filtra os curiosos dos compradores reais.
O Fechamento: Transferência de Tapu e Custos
Negociação e Sinal
Uma vez encontrado o comprador, celebra se um contrato de promessa de compra e venda (Satış Vaadi Sözleşmesi) e paga se um sinal (Kapora). Certifique se de lavrar este contrato em cartório para que tenha validade jurídica. Saiba mais sobre cartórios na Turquia em nosso guia detalhado.
O Agendamento no Cartório de Registro de Imóveis
No dia da transferência, comprador e vendedor (ou seus procuradores) devem comparecer ao órgão do Tapu. Importante: certifique se de que não haja feriados nacionais que atrasem o processo. Planeje se com antecedência consultando a lista de feriados na Turquia.
A Armadilha dos Custos: Taxas de Tapu 2025
O imposto de transmissão de propriedade (Tapu Harcı) continua sendo 4% do valor de venda declarado. Por lei, comprador e vendedor dividem esses custos (2% cada). Na prática turca, muitas vezes o comprador tenta transferir esses custos inteiramente para o vendedor ou vice-versa. Esclareça isso antes do agendamento!
Adicionalmente, incide uma taxa de serviço (Döner Sermaye), que em 2025 varia entre 1.183 TL e cerca de 3.500 TL, dependendo da região.
Conclusão
Vender um imóvel na Turquia em 2025/2026 tornou se mais transparente, mas não menos complexo. O retorno ao crescimento real dos preços é um sinal positivo. Aproveite as facilidades digitais das autoridades fiscais e insista em contratos corretos para liquidar seu investimento com segurança.
