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Olvide los viejos mitos del mercado de 2023. Quien desee vender una propiedad en Turquía hoy, a finales de 2025, se enfrenta a un escenario completamente nuevo. Tras meses de estancamiento, los datos del Banco Central (TCMB) de noviembre de 2025 muestran, por primera vez, un crecimiento real del 0,3 % (con un aumento nominal del 31,4 %). Esto significa que el mercado está volviendo a respirar y la ventana de oportunidad para los vendedores se abre de nuevo.
Pero cuidado: la burocracia no descansa. Desde los cambios en los límites del impuesto sobre el incremento patrimonial hasta los nuevos procesos digitales en la administración tributaria, cualquier error puede costar rápidamente miles de liras. Esta guía le llevará a través del proceso de venta para el año 2026 con una perspectiva totalmente práctica.
Realidad del mercado: El sector inmobiliario turco 2025/2026
Dejemos de lado las frases hechas y miremos las cifras concretas. El mercado se ha consolidado. Mientras que Estambul sigue siendo la zona más cara, otras ciudades están ganando terreno rápidamente.
Niveles de precios actuales (Diciembre 2025)
Para estimar su precio de venta de forma realista, guíese por estos valores medios actuales:
- Estambul: El precio medio ronda las 56.978 TL por metro cuadrado. Un apartamento estándar cuesta aquí, de media, unos 6,5 millones de TL.
- Ankara: Con un incremento anual de casi el 38 %, la capital es la «joya oculta». El precio por metro cuadrado se sitúa en unos moderados 33.399 TL.
- Antalya: El punto de encuentro para inversores extranjeros. Aquí debe contar con unos 46.891 TL por metro cuadrado, alcanzando las zonas premium hasta los 60.300 TL.
Marco legal: Cómo evitar la guerra de papeles
Antes de tomar siquiera una foto, su documentación debe estar en regla. La falta de documentos es el principal motivo por el que las ventas se cancelan en el último minuto.
La «Santísima Trinidad» de los documentos
- Tapu (Escritura de propiedad): Debe disponer del original. Verifique si existen hipotecas (Ipotek) inscritas que deban cancelarse antes de la venta.
- Iskan (Cédula de habitabilidad): Sin el Iskan, la propiedad a menudo se considera legalmente como una «obra en curso» (Kat Irtifaki), lo que reduce su valor y dificulta la financiación para el comprador.
- DASK (Seguro obligatorio de terremotos): Sin un seguro vigente, no se puede realizar la transferencia de la propiedad.
Cambio importante en el Informe de Tasación (Ekspertiz Raporu)
Hay una buena noticia para los vendedores: desde junio de 2024, el informe de valoración inmobiliaria ya no es obligatorio para las ventas estándar a extranjeros. Esta obligación solo persiste si el comprador desea utilizar la propiedad para obtener el pasaporte turco por inversión. Para viviendas de vacaciones o inversión pura, puede ahorrarse este paso burocrático y los costes asociados.
Trampa fiscal: La regla de los 5 años
La legislación fiscal turca contempla un plazo crucial: si mantiene la propiedad durante más de 5 años completos, la ganancia de la venta está totalmente exenta de impuestos (Değer Artış Kazancı Vergisi).
Si vende antes de transcurridos esos 5 años, deberá tributar por el beneficio. Para el año fiscal 2025, existe una exención de 120.000 TL. Todo lo que supere esa cantidad se sumará a sus ingresos imponibles. Planifique la fecha de transferencia de propiedad de forma estratégica.
Solicitud digital del número fiscal
Antiguamente, esto requería una peregrinación a la oficina de impuestos. En 2025 es más sencillo: los extranjeros pueden solicitar su número de identificación fiscal (imprescindible para la venta) a través de la Oficina de Impuestos Interactiva (dijital.gib.gov.tr) de forma online. Solo necesita los datos de su pasaporte.
Presentación óptima: Más que una simple limpieza
El mercado turco es muy visual. Una limpieza superficial no suele ser suficiente para alcanzar precios máximos.
Arreglos rápidos de gran impacto
- Pintar en blanco: Los compradores en Turquía prefieren espacios luminosos y limpios. Las paredes de colores intensos suelen percibirse como una pérdida de valor.
- Reparaciones: Grifos que gotean o puertas que no cierran sugieren falta de mantenimiento. Solucione estos detalles antes de la primera visita.
Marketing: ¿Dónde anunciar correctamente?
No pierda energía en plataformas con poco tráfico. En Turquía, tres grandes actores dominan el mercado en 2025. Concéntrese en ellos:
- Sahibinden: El líder indiscutible. Si su propiedad no está aquí, prácticamente no existe para el mercado.
- Hepsiemlak: Especialmente fuerte en propiedades de alta gama y agencias institucionales.
- Emlakjet: Destaca por sus funciones de búsqueda rápida y público más joven.
Consejo: Trabaje con profesionales locales
Vender por cuenta propia es posible en Turquía, pero tedioso (barrera del idioma, llamadas constantes). Un agente local (Emlakçı) suele cobrar una comisión del 2 % al vendedor (+ IVA), pero filtrará a los curiosos de los compradores reales.
El cierre: Transferencia del Tapu y costes
Negociación y señal
Una vez encontrado el comprador, se firma un contrato de promesa de venta (Satış Vaadi Sözleşmesi) y se entrega una señal (Kapora). Asegúrese de formalizar este contrato correctamente; puede consultar más sobre el proceso en nuestra guía sobre notarización en Turquía.
La cita en la oficina de Registro de la Propiedad
El día de la transferencia, comprador y vendedor (o sus apoderados) deben acudir a la oficina de Tapu. Importante: asegúrese de que no haya festividades locales que retrasen el proceso consultando los días festivos en Turquía.
La trampa de los costes: Tasas de Tapu 2025
El impuesto de transferencia de propiedad (Tapu Harcı) sigue siendo del 4 % del valor de venta declarado. Legalmente, comprador y vendedor se reparten este coste (2 % cada uno). En la práctica turca, a menudo se intenta negociar que una sola parte asuma el total. ¡Aclare esto antes de la cita!
Adicionalmente, se aplica una tasa de servicio (Döner Sermaye) que en 2025 oscila entre 1.183 TL y 3.500 TL según la región.
Conclusión
Vender una propiedad en Turquía en 2025/2026 es un proceso más transparente, pero no menos complejo. El retorno al crecimiento real de los precios es una señal positiva. Aproveche las herramientas digitales de las autoridades fiscales y exija contratos correctos para liquidar su inversión con total seguridad.
