Продажа недвижимости в Турции 2026: Цены, налоги и новые правила Тапу
Оглавление
Забудьте все, что вы слышали о рынке 2023 года. Если вы планируете продавать недвижимость в Турции в конце 2025 года, вы выходите на совершенно новое поле игры. После долгих месяцев застоя данные Центрального банка (TCMB) за ноябрь 2025 года впервые показывают реальный рост на 0,3% (при номинальном росте 31,4%). Это значит одно: рынок снова дышит, и для продавцов открывается окно возможностей.
Но будьте осторожны: бюрократия не дремлет. Изменились лимиты налога на прирост капитала, а получение налогового номера перешло в «цифру». Любая ошибка здесь может стоить вам тысячи лир. Этот гид проведет вас через весь процесс продажи в 2026 году — без лишней теории, только факты.
Проверка реальностью: Рынок жилья 2025/2026
Давайте пропустим общие фразы и посмотрим на сухие цифры. Рынок стабилизировался. Стамбул остается самым дорогим городом, но регионы стремительно сокращают разрыв.
Актуальные цены (Декабрь 2025)
Чтобы установить реалистичную цену продажи, ориентируйтесь на эти средние показатели:
- Стамбул: Средняя цена составляет около 56 978 лир за м². Стандартная квартира здесь стоит в среднем 6,5 млн лир.
- Анкара: «Скрытый лидер» роста с годовым скачком почти на 38%. Цена квадрата здесь более умеренная — 33 399 лир.
- Анталья: Главный магнит для иностранных инвесторов. Ориентируйтесь на 46 891 лиру за м², хотя в премиальных локациях цены доходят до 60 300 лир.
Юридическая чистота: Как избежать бумажной войны
Прежде чем делать красивые фото квартиры, приведите в порядок документы. Отсутствие одной бумаги — главная причина срыва сделок в последний момент.
«Святая троица» документов
- Тапу (Tapu): У вас должен быть оригинал. Обязательно проверьте наличие обременений (Ipotek) — их нужно снять до сделки.
- Искан (Iskan): Это технический паспорт здания. Без Искана ваша квартира юридически может считаться «стройплощадкой» (Kat Irtifaki), что снижает её стоимость и отпугивает покупателей.
- DASK: Обязательная страховка от землетрясений. Без действующего полиса переоформление Тапу невозможно.
Хорошая новость: Отмена обязательной оценки
Для продавцов есть отличная новость: с июня 2024 года экспертный отчет об оценке недвижимости (Ekspertiz Raporu) больше не является обязательным для всех продаж иностранцам. Теперь это требование касается только сделок, где покупатель подает на турецкое гражданство. Если вы продаете обычную курортную квартиру, вы экономите время и деньги на этой процедуре.
Налоговая ловушка: Правило 5 лет
В турецком налоговом кодексе есть критически важное правило: если вы владеете недвижимостью более 5 полных лет, прибыль от продажи полностью освобождается от налога (Değer Artış Kazancı Vergisi).
Если же вы продаете до истечения этого срока, разница между ценой покупки и продажи облагается налогом. Для 2025 года действует налоговый вычет в размере 120 000 лир. Все, что выше этой суммы, плюсуется к вашему годовому доходу и облагается по прогрессивной шкале. Планируйте дату сделки стратегически!
Цифровой налоговый номер за 5 минут
Раньше ради этого приходилось стоять в очередях в налоговой. В 2025 году все проще: иностранцы могут получить потенциальный налоговый номер (обязателен для продажи) онлайн через Интерактивную налоговую службу (dijital.gib.gov.tr). Нужны только данные вашего паспорта.
Презентация: Больше, чем просто уборка
Турецкий рынок «любит глазами». Просто протереть пыль недостаточно, чтобы получить максимальную цену.
Быстрые решения с большим эффектом
- Белые стены: Турецкие покупатели обожают светлые, просторные помещения. Перекрасьте цветные стены в белый — это самая дешевая инвестиция с высокой отдачей.
- Входная дверь: Первое впечатление нельзя произвести дважды. Если ваша дверь выглядит старой, рассмотрите возможность её замены или реставрации. О лучших вариантах читайте в нашем обзоре лучших производителей дверей в Турции.
- Мелкий ремонт: Текущий кран или скрипящая дверь кричат о «скрытых проблемах». Устраните эти мелочи до первого показа.
Маркетинг: Где искать покупателя?
Не распыляйтесь на мертвые доски объявлений. В 2025 году рынок контролируют три гиганта. Сосредоточьтесь на них:
- Sahibinden: Безусловный лидер. Если вашей квартиры нет здесь, для рынка её не существует.
- Hepsiemlak: Особенно силен в сегменте дорогой недвижимости и среди профессиональных риелторов.
- Emlakjet: Популярен благодаря быстрым фильтрам и молодой аудитории.
Совет практика: Работайте с местными
Продажа «от собственника» возможна, но утомительна (языковой барьер, сотни звонков). Местный риелтор (Emlakçı) обычно берет 2% комиссии (+ НДС), но он фильтрует «зевак» от реальных покупателей. Это экономит вам нервы.
Финал сделки: Тапу и расходы
Задаток и нотариус
Когда покупатель найден, подписывается предварительный договор (Satış Vaadi Sözleşmesi) и вносится задаток. Чтобы этот документ имел юридическую силу, его нужно заверить у нотариуса. Подробнее о ценах и процедуре читайте в нашей статье Нотариус в Турции: Цены и процесс 2026.
День Х в Кадастровом управлении
В день передачи прав собственности (Тапу) обе стороны встречаются в Кадастровом управлении. Важно: заранее сверьтесь с календарем, чтобы праздники не затянули процесс. Используйте наш календарь праздников в Турции на 2026 год для планирования.
Скрытые расходы: Налог на Тапу 2025
Налог на переоформление (Tapu Harcı) составляет 4% от заявленной стоимости. По закону он делится пополам (по 2%), но на практике в Турции покупатель часто пытается переложить всю сумму на продавца — или наоборот. Обсудите это «на берегу», до похода к нотариусу!
Важный нюанс: Также взимается сбор оборотного фонда (Döner Sermaye). Для местных жителей он составляет от 1200 до 3500 лир, но для иностранных граждан с мая 2025 года тарифы значительно выросли (в некоторых регионах до 16 000+ лир). Будьте к этому готовы.
Итог
Продажа недвижимости в Турции в 2026 году стала прозрачнее, но не проще. Возвращение реального роста цен — отличный сигнал. Используйте цифровые сервисы налоговой, не забывайте про отмену обязательной оценки для простых сделок и всегда фиксируйте договоренности у нотариуса. Удачи в сделке!
