Cuprins
Uitați de vechile reguli din 2023. Cine vrea să vândă o proprietate în Turcia astăzi, la sfârșitul anului 2025, intră pe un teren de joc complet diferit. După luni de stagnare, datele Băncii Centrale (TCMB) pentru noiembrie 2025 arată pentru prima dată o creștere reală de 0,3% (la o creștere nominală de 31,4%). Ce înseamnă asta? Piața respiră din nou, iar fereastra de oportunitate pentru vânzători se redeschide.
Dar atenție: birocrația nu doarme. De la modificarea pragurilor pentru impozitul pe câștigul de capital până la noile procese digitale de la Fisc, o greșeală vă poate costa mii de lire. Acest ghid vă conduce prin procesul de vânzare pentru anul 2026, prin ochii unui practician care știe ce se întâmplă „în teren”.
Realitatea Pieței: Imobiliarele din Turcia în 2025/2026
Haideți să sărim peste clișee și să ne uităm la cifrele concrete. Piața s-a consolidat. Deși Istanbulul rămâne cea mai scumpă zonă, alte orașe vin puternic din urmă.
Nivelurile actuale de preț (Status Decembrie 2025)
Pentru a stabili un preț de vânzare realist, orientați-vă după aceste medii actuale (convertite aproximativ în Euro pentru claritate):
- Istanbul: Prețul mediu este de cca. 56.978 TL pe metru pătrat (aprox. 1.500 €). Un apartament standard costă aici, în medie, 6,5 milioane TL.
- Ankara: Cu o creștere anuală de aproape 38%, capitala este „campionul ascuns”. Prețul pe metru pătrat este mai moderat, la 33.399 TL (aprox. 880 €).
- Antalya: Punctul fierbinte pentru investitorii străini. Aici trebuie să calculați cu cca. 46.891 TL pe metru pătrat (aprox. 1.230 €), zonele de lux ajungând chiar și la 60.300 TL.
Situația Legală: Evitați Războiul Hârtiilor
Înainte de a face prima fotografie pentru anunț, actele trebuie să fie impecabile. Lipsa documentelor este motivul principal pentru care vânzările pică în ultimul moment.
„Sfânta Treime” a Documentelor
- Tapu (Titlul de Proprietate): Originalul este obligatoriu. Verificați dacă există ipoteci (Ipotek) care trebuie șterse înainte de vânzare.
- Iskan (Permisul de Locuire): Fără Iskan, proprietatea este adesea considerată încă „șantier” (Kat Irtifaki), ceea ce scade valoarea și blochează creditarea pentru cumpărători.
- DASK (Asigurarea de Cutremur): Fără această asigurare obligatorie valabilă, nu se face niciun transfer de proprietate.
Schimbare Majoră: Raportul de Evaluare (Ekspertiz Raporu)
Aici avem o veste bună pentru vânzători: Din iunie 2024, raportul de evaluare imobiliară pentru vânzările standard către străini nu mai este obligatoriu. Această obligație rămâne valabilă doar dacă cumpărătorul dorește să folosească proprietatea pentru obținerea cetățeniei turce. Pentru case de vacanță sau investiții pure, scăpați de acest pas birocratic și de costurile aferente.
Capcana Fiscală: Regula de 5 Ani
Codul fiscal turc are o regulă de aur: Dacă dețineți proprietatea de mai mult de 5 ani calendaristici, profitul din vânzare este complet scutit de impozit (Değer Artış Kazancı Vergisi).
Dacă vindeți înainte de expirarea acestor 5 ani, trebuie să plătiți impozit pe profit. Pentru anul fiscal 2025, există o scutire de bază de 120.000 TL. Orice sumă peste acest prag se adaugă la venitul dumneavoastră impozabil. Planificați strategic data transferului de proprietate pentru a nu pierde bani inutil.
Obținerea Codului Fiscal Digital
Pe vremuri, trebuia să stați la cozi la Fisc. În 2025, procesul este simplificat: Străinii își pot solicita codul fiscal potențial (obligatoriu pentru vânzare) online, prin Oficiul Fiscal Interactiv (dijital.gib.gov.tr). Aveți nevoie doar de datele din pașaport.
Prezentarea Optimă: Mai mult decât Curățenie
Piața turcă este extrem de vizuală. O simplă „curățenie de primăvară” nu este suficientă pentru a obține un preț de top.
Reparații Rapide cu Impact Major
- Văruiți în Alb: Cumpărătorii turci adoră spațiile luminoase și curate. Pereții colorați pot scădea valoarea percepută.
- Mobilier și Decor: Dacă vindeți casa mobilată, asigurați-vă că piesele arată bine. Piața locală de mobilă este vastă și accesibilă; puteți consulta ghidul nostru despre producătorii turci de mobilă pentru inspirație de staging.
- Reparații Mici: Un robinet care picură sau o ușă care scârțâie sugerează „neglijență”. Rezolvați aceste detalii înainte de prima vizionare.
Marketing: Unde Publicați Anunțul?
Nu vă risipiți energia pe platforme moarte. În Turcia anului 2025, trei mari jucători domină piața. Concentrați-vă pe aceștia:
- Sahibinden: Liderul incontestabil. Dacă proprietatea dvs. nu este aici, practic nu există pentru piață.
- Hepsiemlak: Foarte puternic pe segmentul imobiliar premium și agenții instituționale.
- Emlakjet: Cunoscut pentru funcțiile rapide de căutare și popular în rândul publicului tânăr.
Sfat: Lucrați cu Profesioniști Locali
Vânzarea pe cont propriu („For Sale by Owner”) este posibilă, dar epuizantă (bariera lingvistică, telefoane constante). Un agent local (Emlakçı) percepe de regulă un comision de 2% de la vânzător (+ TVA), dar filtrează „turiștii imobiliari” de cumpărătorii serioși.
Finalizarea: Transferul Tapu și Costurile
Negocierea și Avansul
Odată găsit cumpărătorul, se încheie un antecontract de vânzare (Satış Vaadi Sözleşmesi) și se plătește un avans (Kapora). Asigurați-vă că acest contract este autentificat notarial pentru a avea forță juridică. Pentru detalii despre costuri și proceduri, consultați articolul nostru despre Notar în Turcia: Ghid Complet 2026.
Ziua Transferului la Cadastru
În ziua transferului, cumpărătorul și vânzătorul (sau reprezentanții lor) trebuie să fie prezenți la oficiul Tapu. Important: Verificați calendarul pentru a nu vă bloca în sărbătorile naționale. O listă utilă o găsiți în ghidul despre sărbători legale în Turcia.
Capcana Costurilor: Taxele Tapu 2025
Impozitul pe transferul proprietății (Tapu Harcı) rămâne la 4% din valoarea declarată. Legal, cumpărătorul și vânzătorul împart acest cost (2% fiecare). În practica turcească, însă, cumpărătorul încearcă adesea să pună tot costul pe umerii vânzătorului sau invers. Clarificați acest aspect înainte de a ajunge la notar!
În plus, se percepe o taxă de serviciu (Döner Sermaye), care în 2025 variază între 1.183 TL și aprox. 3.500 TL, în funcție de regiune.
Concluzie
Vânzarea unei proprietăți în Turcia în 2025/2026 a devenit mai transparentă, dar nu mai puțin complexă. Revenirea la creșterea reală a prețurilor este un semnal pozitiv. Folosiți instrumentele digitale ale fiscului și insistați pe contracte corecte pentru a vă lichida investiția în siguranță.
