Πώληση Ακινήτου στην Τουρκία: Οδηγός 2026 (Τιμές & Φόροι)

Ξεχάστε τις παλιές συμβουλές για την αγορά του 2023. Όποιος επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο στην Τουρκία σήμερα, στα τέλη του 2025, έρχεται αντιμέτωπος με ένα εντελώς νέο σκηνικό. Μετά από μήνες στασιμότητας, τα στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας (TCMB) για τον Νοέμβριο του 2025 δείχνουν για πρώτη φορά πραγματική ανάπτυξη 0,3% (με ονομαστική αύξηση 31,4%). Αυτό σημαίνει ότι η αγορά ανασαίνει και το παράθυρο ευκαιρίας για τους πωλητές ανοίγει ξανά.

Προσοχή όμως: Η γραφειοκρατία εξελίσσεται. Από τα τροποποιημένα όρια στον φόρο υπεραξίας μέχρι τις νέες ψηφιακές διαδικασίες στη φορολογική διοίκηση τα λάθη εδώ μπορούν να κοστίσουν γρήγορα χιλιάδες λίρες. Αυτός ο οδηγός σας καθοδηγεί στη διαδικασία πώλησης για το 2026 με την οπτική ενός επαγγελματία της αγοράς.

Έλεγχος πραγματικότητας: Η τουρκική αγορά ακινήτων 2025/2026

Ας προσπεράσουμε τις γενικότητες και ας δούμε τους αριθμούς. Η αγορά έχει σταθεροποιηθεί. Ενώ η Κωνσταντινούπολη παραμένει η ακριβότερη περιοχή, άλλες πόλεις αρχίζουν να καλύπτουν το έδαφος.

Τρέχοντα επίπεδα τιμών (Δεκέμβριος 2025)

Για να εκτιμήσετε ρεαλιστικά την τιμή πώλησής σας, λάβετε υπόψη αυτές τις μέσες τιμές:

• Κωνσταντινούπολη: Η μέση τιμή κυμαίνεται περίπου στις 56.978 TL ανά τετραγωνικό μέτρο. Ένα τυπικό διαμέρισμα κοστίζει κατά μέσο όρο 6,5 εκατομμύρια TL.
• Άγκυρα: Με ετήσια αύξηση σχεδόν 38%, η πρωτεύουσα είναι ο «κρυφός πρωταθλητής». Η τιμή ανά τ. μ. βρίσκεται στις 33.399 TL.
• Αττάλεια: Ο πόλος έλξης για τους ξένους επενδυτές. Εδώ υπολογίστε περίπου 46.891 TL ανά τ. μ., ενώ σε προνομιακές τοποθεσίες η τιμή μπορεί να φτάσει τις 60.300 TL.

Νομικό πλαίσιο: Αποφύγετε τον χαρτοπόλεμο

Πριν βγάλετε έστω και μία φωτογραφία, τα έγγραφά σας πρέπει να είναι σε τάξη. Τα ελλιπή δικαιολογητικά είναι ο κύριος λόγος που οι πωλήσεις ναυαγούν την τελευταία στιγμή.

Τα «Ιερά Δισκοπότηρα» των εγγράφων

1. Tapu (Τίτλος Ιδιοκτησίας): Πρέπει να έχετε το πρωτότυπο. Ελέγξτε αν υπάρχουν υποθήκες (İpotek) που πρέπει να εξαλειφθούν πριν από την πώληση.
2. Iskan (Άδεια Κατοίκησης): Χωρίς Iskan, το ακίνητο συχνά θεωρείται ακόμη «υπό κατασκευή» (Kat İrtifakı), γεγονός που μειώνει την αξία του και δυσκολεύει τη χρηματοδότηση για τους αγοραστές.
3. DASK (Ασφάλιση Σεισμού): Χωρίς έγκυρη υποχρεωτική ασφάλιση, δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση.

Σημαντική αλλαγή στην Έκθεση Εκτίμησης (Ekspertiz Raporu)

Υπάρχουν καλά νέα για τους πωλητές: Από τον Ιούνιο του 2024, η έκθεση εκτίμησης ακινήτου για τυπικές πωλήσεις σε αλλοδαπούς δεν είναι πλέον υποχρεωτική. Αυτή η υποχρέωση παραμένει μόνο εάν ο αγοραστής σκοπεύει να χρησιμοποιήσει το ακίνητο για την απόκτηση της τουρκικής υπηκοότητας. Για απλές εξοχικές κατοικίες ή επενδυτικά ακίνητα, γλιτώνετε αυτό το γραφειοκρατικό βήμα και το σχετικό κόστος.

Φορολογική παγίδα: Ο κανόνας των 5 ετών

Η τουρκική φορολογική νομοθεσία προβλέπει μια σημαντική προθεσμία: Εάν έχετε στην κατοχή σας το ακίνητο για περισσότερα από 5 πλήρη έτη, το κέρδος από την πώληση είναι εντελώς αφορολόγητο (Değer Artış Kazancı Vergisi).

Εάν πουλήσετε πριν από την πάροδο των 5 ετών, πρέπει να φορολογηθείτε για το κέρδος. Για το φορολογικό έτος 2025, ισχύει ένα αφορολόγητο όριο 120.000 TL. Οτιδήποτε υπερβαίνει αυτό το ποσό προστίθεται στο εισόδημά σας. Σχεδιάστε τη στρατηγική σας για την ημερομηνία μεταβίβασης της κυριότητας.

Ψηφιακή αίτηση για Αριθμό Φορολογικού Μητρώου

Παλαιότερα έπρεπε να επισκεφθείτε την εφορία. Το 2025 τα πράγματα είναι απλούστερα: Οι αλλοδαποί μπορούν να υποβάλουν αίτηση για τον ΑΦΜ τους (απαραίτητος για την πώληση) ηλεκτρονικά μέσω της Ψηφιακής Φορολογικής Διοίκησης (dijital.gib.gov.tr). Χρειάζεστε μόνο τα στοιχεία του διαβατηρίου σας.

Βέλτιστη παρουσίαση: Κάτι παραπάνω από ένα απλό καθάρισμα

Η τουρκική αγορά βασίζεται πολύ στην εικόνα. Ένα «πρόχειρο μάζεμα» συχνά δεν αρκεί για να επιτύχετε την καλύτερη δυνατή τιμή.

Γρήγορες διορθώσεις με μεγάλη επίδραση

• Βάψιμο σε λευκό: Οι Τούρκοι αγοραστές λατρεύουν τους φωτεινούς, καθαρούς χώρους. Οι έντονοι τοίχοι συχνά θεωρούνται μειονέκτημα.
• Επισκευές: Βρύσες που στάζουν ή πόρτες που κολλάνε υποδηλώνουν «έλλειψη συντήρησης». Διορθώστε αυτές τις λεπτομέρειες πριν από την πρώτη επίσκεψη ενδιαφερόμενων.

Marketing: Πού να βάλετε την αγγελία σας;

Μην σπαταλάτε την ενέργειά σας σε πλατφόρμες χωρίς κίνηση. Στην Τουρκία το 2025, τρεις μεγάλοι παίκτες κυριαρχούν στην αγορά:

1. Sahibinden: Ο αδιαφιλονίκητος ηγέτης. Αν το ακίνητό σας δεν βρίσκεται εδώ, ουσιαστικά δεν υπάρχει για την αγορά.
2. Hepsiemlak: Ιδιαίτερα ισχυρό για ακίνητα υψηλής αξίας και θεσμικούς μεσίτες.
3. Emlakjet: Ξεχωρίζει για τις γρήγορες λειτουργίες αναζήτησης και το νεανικό κοινό.

Συμβουλή: Συνεργαστείτε με τοπικούς επαγγελματίες

Η πώληση χωρίς μεσίτη είναι δυνατή στην Τουρκία, αλλά επίπονη (γλωσσικό εμπόδιο, συνεχή τηλεφωνήματα). Ένας τοπικός μεσίτης (Emlakçı) συνήθως ζητά προμήθεια 2% από τον πωλητή (+ ΦΠΑ), αλλά φιλτράρει τους πραγματικούς αγοραστές από τους απλώς περίεργους.

Η ολοκλήρωση: Μεταβίβαση Tapu και έξοδα

Διαπραγμάτευση και προκαταβολή

Μόλις βρεθεί αγοραστής, συνάπτεται ένα προσύμφωνο πώλησης (Satış Vaadi Sözleşmesi) και καταβάλλεται μια προκαταβολή (Kapora). Βεβαιωθείτε ότι το συμβόλαιο αυτό επικυρώνεται από συμβολαιογράφο για να έχει νομική ισχύ. Περισσότερα για τις διαδικασίες θα βρείτε στον οδηγό μας για τον Noter στην Τουρκία.

Το ραντεβού στο Κτηματολόγιο

Την ημέρα της μεταβίβασης, αγοραστής και πωλητής (ή οι πληρεξούσιοί τους) πρέπει να εμφανιστούν στο γραφείο Tapu. Προσοχή: Βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχουν αργίες που μπορεί να καθυστερήσουν τη διαδικασία. Προγραμματίστε εγκαίρως με τη λίστα για τις δημόσιες αργίες στην Τουρκία.

Η παγίδα των εξόδων: Τέλη Tapu 2025

Ο φόρος μεταβίβασης (Tapu Harcı) παραμένει στο 4% της δηλωμένης αξίας πώλησης. Βάσει νόμου, αγοραστής και πωλητής μοιράζονται αυτό το κόστος (2% έκαστος). Στην πράξη όμως, συχνά ο ένας προσπαθεί να μετακυλήσει το κόστος στον άλλον. Ξεκαθαρίστε το πριν το ραντεβού!

Επιπλέον, υπάρχει το Döner Sermaye (τέλος υπηρεσίας), το οποίο το 2025 κυμαίνεται μεταξύ 1.183 TL και περίπου 3.500 TL ανάλογα με την περιοχή.

Συμπέρασμα

Η πώληση ακινήτου στην Τουρκία το 2025/2026 έχει γίνει πιο διαφανής αλλά παραμένει σύνθετη. Η επιστροφή στην πραγματική αύξηση των τιμών είναι ένα θετικό σήμα. Εκμεταλλευτείτε τις ψηφιακές δυνατότητες και επιμείνετε σε ορθά συμβόλαια για να ρευστοποιήσετε με ασφάλεια την επένδυσή σας.