فهرست مطالب
فرمولهای قدیمی بازار در سال ۲۰۲۳ را فراموش کنید. هر کسی که امروز، در اواخر سال ۲۰۲۵، قصد فروش ملک در ترکیه را دارد، با زمین بازی کاملاً جدیدی روبرو است. پس از ماهها رکود، دادههای بانک مرکزی ترکیه (TCMB) برای نوامبر ۲۰۲۵ برای اولین بار یک رشد واقعی ۰.۳ درصدی را نشان میدهد (با افزایش اسمی ۳۱.۴ درصد). این بدان معناست که بازار دوباره نفس میکشد و پنجره فرصت برای فروشندگان در حال باز شدن است.
اما مراقب باشید: بوروکراسی در ترکیه هرگز متوقف نمیشود. از تغییر در سقف مالیات بر عایدی سرمایه گرفته تا فرآیندهای دیجیتالی جدید در اداره مالیات، اشتباهات کوچک در اینجا میتواند به قیمت هزاران لیر برای شما تمام شود. این راهنما شما را با نگاهی عملی از مراحل فروش ملک در سال ۲۰۲۶ عبور میدهد.
بررسی واقعبینانه: بازار املاک ترکیه در ۲۰۲۵/۲۰۲۶
بیایید از کلیشهها بگذریم و به اعداد واقعی نگاه کنیم. بازار تثبیت شده است. در حالی که استانبول همچنان گرانترین منطقه است، شهرهای دیگر در حال رسیدن به آن هستند.
سطح فعلی قیمتها (دسامبر ۲۰۲۵)
برای برآورد واقعبینانه قیمت فروش خود، به این مقادیر میانگین فعلی توجه کنید:
- استانبول: میانگین قیمت حدود ۵۶,۹۷۸ لیر در هر متر مربع است. یک واحد آپارتمان استاندارد در اینجا به طور متوسط ۶.۵ میلیون لیر قیمت دارد.
- آنکارا: با افزایش سالانه نزدیک به ۳۸ درصد، پایتخت ترکیه یک “قهرمان پنهان” است. قیمت هر متر مربع در حدود ۳۳,۳۹۹ لیر است.
- آنتالیا: کانون توجه سرمایهگذاران خارجی. در اینجا باید انتظار حدود ۴۶,۸۹۱ لیر در هر متر مربع را داشته باشید، که در مناطق لوکس به ۶۰,۳۰۰ لیر نیز میرسد.
وضعیت قانونی: اجتناب از جنگ با کاغذبازی
قبل از اینکه حتی یک عکس از ملک خود بگیرید، باید مدارک شما کامل باشد. نقص در مدارک، دلیل اصلی لغو فروش در لحظات آخر است.
سه سند حیاتی برای فروش
- تاپو (Tapu): اصل سند مالکیت باید موجود باشد. بررسی کنید که آیا ملک در رهن (Ipotek) بانک است یا خیر، که باید قبل از فروش تسویه شود.
- اسکان (Iskan): بدون برگه پایان کار یا اسکان، ملک اغلب به عنوان “در حال ساخت” (Kat Irtifaki) شناخته میشود که ارزش آن را کاهش داده و دریافت وام را برای خریدار دشوار میکند.
- داسک (DASK): بدون بیمه اجباری زلزله، هیچ انتقال سندی صورت نمیگیرد.
تغییر مهم در گزارش کارشناسی (Ekspertiz Raporu)
یک خبر خوب برای فروشندگان: از ژوئن ۲۰۲۴، تهیه گزارش ارزیابی ملک برای فروشهای عادی به خارجیها دیگر اجباری نیست. این الزام تنها زمانی وجود دارد که خریدار بخواهد از آن ملک برای دریافت شهروندی ترکیه استفاده کند. برای املاک تفریحی یا سرمایهگذاری معمولی، در هزینه و وقت خود صرفهجویی خواهید کرد.
تله مالیاتی: قانون ۵ ساله
قانون مالیات ترکیه یک مهلت مهم دارد: اگر ملک را بیش از ۵ سال کامل در اختیار داشته باشید، سود حاصل از فروش کاملاً معاف از مالیات است (Değer Artış Kazancı Vergisi).
اگر قبل از پایان این ۵ سال بفروشید، باید مالیات سود را بپردازید. برای سال مالیاتی ۲۰۲۵، مبلغ معافیت ۱۲۰,۰۰۰ لیر است و هر سودی فراتر از آن به درآمد شما اضافه شده و مشمول مالیات میشود. بنابراین تاریخ انتقال سند را استراتژیک انتخاب کنید.
درخواست کد مالیاتی به صورت دیجیتال
در گذشته باید برای دریافت کد مالیاتی به اداره مالیات مراجعه میکردید. در سال ۲۰۲۵ این کار سادهتر شده است: خارجیها میتوانند کد مالیاتی خود را (که برای فروش الزامی است) از طریق اداره مالیات تعاملی (dijital.gib.gov.tr) به صورت آنلاین دریافت کنند.
ارائه بهینه ملک: فراتر از یک نظافت ساده
بازار ترکیه به شدت بصری است. برای رسیدن به بالاترین قیمت، تنها مرتب کردن خانه کافی نیست.
- رنگآمیزی سفید: خریداران در ترکیه فضاهای روشن و تمیز را دوست دارند. دیوارهای رنگی اغلب باعث کاهش قیمت پیشنهادی میشوند.
- تعمیرات جزئی: چکه کردن شیر آب یا گیر کردن درها حس “عدم نگهداری مناسب” را منتقل میکند. این موارد را قبل از اولین بازدید رفع کنید.
بازاریابی: کجا آگهی بدهیم؟
انرژی خود را در پلتفرمهای بیاثر هدر ندهید. در ترکیه سال ۲۰۲۵، سه بازیگر اصلی بر بازار مسلط هستند:
- Sahibinden: پیشرو بلامنازع بازار. اگر ملک شما در اینجا نباشد، گویی وجود ندارد.
- Hepsiemlak: به ویژه برای املاک با کیفیت بالا و آژانسهای معتبر بسیار قوی است.
- Emlakjet: با جستجوی سریع و مخاطبان جوانتر شناخته میشود.
نکته: با حرفهایهای محلی کار کنید
فروش مستقیم توسط مالک در ترکیه ممکن است اما دشوار (موانع زبانی، تماسهای بیپایان). یک مشاور املاک محلی (Emlakçı) معمولاً ۲ درصد حق کمیسیون از فروشنده دریافت میکند، اما خریداران واقعی را از کنجکاوها جدا میکند.
مرحله نهایی: انتقال سند و هزینهها
مذاکره و بیعانه
پس از پیدا شدن خریدار، یک مبایعهنامه (Satış Vaadi Sözleşmesi) تنظیم و مبلغی به عنوان بیعانه (Kapora) دریافت میشود. حتماً این قرارداد را در دفتر ثبت اسناد رسمی (نوتر) در ترکیه محضری کنید تا اعتبار قانونی داشته باشد.
قرار ملاقات در اداره ثبت اسناد (Tapu)
در روز انتقال سند، خریدار و فروشنده باید در اداره تاپو حضور یابند. دقت کنید که تعطیلات رسمی فرآیند شما را به تاخیر نیندازد؛ لیست تعطیلات رسمی ترکیه ۲۰۲۴ را (که برای سالهای بعد نیز مشابه است) بررسی کنید.
تله هزینهها: حقالثبت تاپو ۲۰۲۵
مالیات نقل و انتقال ملک (Tapu Harcı) همچنان ۴ درصد ارزش اعلام شده ملک است. طبق قانون، این هزینه بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود (هر کدام ۲ درصد). اما در عمل، خریداران اغلب سعی میکنند این هزینه را به دوش فروشنده بیندازند؛ پس قبل از جلسه نهایی، این مورد را شفاف کنید.
علاوه بر این، هزینهای به نام Döner Sermaye (هزینه خدمات) وجود دارد که در سال ۲۰۲۵ بسته به منطقه بین ۱,۱۸۳ تا ۳,۵۰۰ لیر متغیر است.
نتیجهگیری
فروش ملک در ترکیه در سال ۲۰۲۵/۲۰۲۶ شفافتر شده اما پیچیدگیهای خاص خود را دارد. بازگشت به رشد واقعی قیمتها سیگنال مثبتی است. از امکانات دیجیتال ادارات مالیات استفاده کنید و برای امنیت سرمایه خود، بر تنظیم قراردادهای قانونی دقیق پافشاری نمایید.
