מכירת נכס בטורקיה: המדריך המעשי ל-2026 (מחירים וחוקים)
Table of Contents
תשכחו מהתחזיות הישנות של 2023. מי שמעוניין למכור נכס בטורקיה היום, לקראת שנת 2026, ניצב בפני מגרש משחקים חדש לחלוטין. לאחר חודשים של קיפאון, נתוני הבנק המרכזי (TCMB) מסוף שנת 2025 מצביעים לראשונה על צמיחה ריאלית של 0.3% (עם עלייה נומינלית של 31.4%). המשמעות היא שהשוק מתחיל להתאושש, וחלון ההזדמנויות עבור המוכרים נפתח מחדש.
אך היזהרו: הבירוקרטיה אינה נחה. החל משינויים בתקרת מס השבח ועד לתהליכים דיגיטליים חדשים ברשות המסים טעויות קטנות עלולות לעלות לכם אלפי לירות טורקיות. מדריך זה ילווה אתכם בתהליך המכירה בשנת 2026 מנקודת מבט מעשית.
בדיקת מציאות: שוק הנדל"ן הטורקי ב-2025/2026
בואו נדלג על הקלישאות וניגש למספרים היבשים. השוק עבר תהליך של התייצבות. בעוד שאיסטנבול נותרת היעד היקר ביותר, ערים אחרות מתחילות לצמצם פערים.
רמות מחירים נוכחיות (נכון לדצמבר 2025)
כדי להעריך את מחיר המכירה שלכם בצורה ריאלית, כדאי להתבסס על ממוצעי המחירים הבאים:
- איסטנבול: המחיר הממוצע עומד על כ-56,978 לירות טורקיות (TL) למ"ר. דירה סטנדרטית עולה כאן בממוצע כ-6.5 מיליון TL.
- אנקרה: עם עלייה שנתית של כמעט 38%, הבירה היא ה"סוס השחור" של השוק. מחיר המ"ר עומד על כ-33,399 TL.
- אנטליה: מוקד המשיכה למשקיעים זרים. כאן עליכם לצפות למחיר של כ-46,891 TL למ"ר, כאשר באזורי יוקרה המחירים מגיעים עד ל-60,300 TL.
המצב המשפטי: איך להימנע ממלחמות ניירת
לפני שאתם מצלמים אפילו תמונה אחת, עליכם לוודא שהמסמכים שלכם תקינים. מסמכים חסרים הם הסיבה העיקרית לביטול עסקאות ברגע האחרון.
"השילוש הקדוש" של המסמכים
- טאבו (Tapu): נסח הרישום המקורי חייב להיות בידיכם. בדקו אם רשומות משכנתאות (Ipotek) שיש להסיר לפני המכירה.
- איסקאן (Iskan): אישור אכלוס. ללא איסקאן, הנכס נחשב לעיתים כ"אתר בנייה" (Kat Irtifaki), מה שמוריד מערכו ומקשה על הקונים לקבל מימון.
- DASK: ביטוח רעידות אדמה חובה. ללא ביטוח בתוקף, לא ניתן לבצע העברת בעלות.
שינוי חשוב בדו"ח הערכת הנכס (Ekspertiz Raporu)
חדשות טובות למוכרים: החל מיוני 2024, דו"ח הערכת נכס אינו חובה יותר בעסקאות מכירה רגילות לזרים. חובה זו נותרה בתוקף רק אם הקונה מעוניין להשתמש בנכס לצורך קבלת אזרחות טורקית. עבור נכסי נופש או השקעה רגילים, תוכלו לחסוך את השלב הבירוקרטי הזה ואת העלויות הנלוות אליו.
מלכודת המס: חוק 5 השנים
חוקי המס בטורקיה כוללים תקופה קריטית: אם החזקתם בנכס למעלה מ-5 שנים מלאות, הרווח מהמכירה פטור לחלוטין ממס שבח (Değer Artış Kazancı Vergisi).
אם תמכרו לפני תום 5 השנים, תצטרכו לשלם מס על הרווח. לשנת המס 2025, קיים פטור עד לסכום של 120,000 TL. כל רווח מעבר לכך יתווסף להכנסה החייבת שלכם. לכן, כדאי לתכנן את מועד העברת הבעלות באופן אסטרטגי.
הנפקת מספר מס דיגיטלי
בעבר נדרשתם להגיע פיזית למשרדי מס הכנסה. בשנת 2025 התהליך פשוט יותר: זרים יכולים להנפיק מספר מס פוטנציאלי (הכרחי למכירה) באופן מקוון דרך משרד המסים האינטראקטיבי (dijital.gib.gov.tr). כל מה שצריך זה את פרטי הדרכון שלכם.
הצגת הנכס: יותר מסתם סידור הבית
השוק הטורקי מונע מאוד על ידי ויזואליות. "קצת לסדר" בדרך כלל לא יספיק כדי לקבל את המחיר המקסימלי.
תיקונים מהירים עם השפעה גדולה
- צביעה בלבן: קונים טורקים אוהבים חללים בהירים ונקיים. קירות צבעוניים נתפסים לעיתים קרובות כמורידי ערך.
- תיקונים קלים: ברזים מטפטפים או דלתות חורקות משדרים הזנחה. תקנו את הפרטים הקטנים הללו לפני הביקור הראשון של הקונים.
שיווק: איפה כדאי לפרסם?
אל תבזבזו אנרגיה על פלטפורמות לא רלוונטיות. בטורקיה של 2025, שלושה שחקנים מרכזיים שולטים בשוק. התמקדו בהם:
- Sahibinden: המלך הבלתי מעורער של השוק. אם הנכס שלכם לא מופיע שם, הוא כמעט לא קיים מבחינת השוק.
- Hepsiemlak: חזקה במיוחד בנכסי יוקרה ועבודה מול סוכנויות תיווך מוסדיות.
- Emlakjet: פופולרית בזכות פונקציות חיפוש מהירות וקהל יעד צעיר יותר.
טיפ: עבדו עם אנשי מקצוע מקומיים
מכירה עצמאית אפשרית בטורקיה, אך היא עלולה להיות מתישה (מחסום שפה, שיחות בלתי פוסקות). מתווך מקומי (Emlakçı) גובה בדרך כלל עמלה של 2% מהמוכר (+ מע"מ), אך הוא יודע לסנן את ה"סקרנים" מהקונים הרציניים.
השלמת העסקה: העברת הטאבו ועלויות
משא ומתן ומקדמה
לאחר שנמצא קונה, נחתם חוזה מכר מקדמי (Satış Vaadi Sözleşmesi) ומשולמת מקדמה (Kapora). מומלץ לאשר את החוזה אצל נוטריון בטורקיה כדי להעניק לו תוקף משפטי מלא.
התור בלשכת רישום המקרקעין
ביום העברת הבעלות, על הקונה והמוכר (או מיופי כוחם) להתייצב בלשכת הטאבו. חשוב לוודא שאין חגים ציבוריים בטורקיה שעלולים לעכב את התהליך.
עלויות העברה ב-2025
מס העברת מקרקעין (Tapu Harcı) עומד על 4% מערך המכירה המוצהר. על פי החוק, העלות מתחלקת שווה בשווה בין הקונה למוכר (2% כל אחד). בפועל, לעיתים קרובות הקונה מנסה לגלגל את כל העלות על המוכר או להיפך. סגרו את הפרט הזה לפני המועד בטאבו!
בנוסף, ישנה אגרת שירות (Döner Sermaye) שבינואר 2025 נעה בין 1,183 TL לכ-3,500 TL, תלוי באזור.
סיכום
מכירת נכס בטורקיה ב-2025/2026 הפכה לשקופה יותר, אך לא פחות מורכבת. החזרה לצמיחה ריאלית במחירים היא סימן חיובי מאוד. נצלו את הכלים הדיגיטליים של רשויות המס והתעקשו על חוזים תקינים כדי להבטיח את מימוש ההשקעה שלכם בביטחון.
