Продажба на имот в Турция 2026: Пълен наръчник и цени
Съдържание
Забравете старите пазарни мъдрости от 2023 г. Всеки, който иска да продаде имот в Турция днес, в края на 2025 г., е изправен пред напълно нова ситуация. След месеци на стагнация данните на Централната банка (TCMB) за ноември 2025 г. показват за първи път реален ръст от 0,3% (при номинално увеличение от 31,4%). Това означава, че пазарът си отдъхва и прозорецът за продавачите се отваря отново.
Но внимавайте: бюрокрацията не спи. От променените прагове за данъка върху капиталовата печалба до новите дигитални процеси в данъчната администрация – грешките тук могат бързо да ви струват хиляди лири. Този наръчник ще ви преведе през процеса на продажба за 2026 г. през погледа на практикуващия експерт.
Проверка на реалността: Пазарът на имоти в Турция 2025/2026
Нека пропуснем общите фрази и погледнем твърдите числа. Пазарът се консолидира. Докато Истанбул остава най скъпата дестинация, други градове започват да го настигат.
Актуални ценови нива (към декември 2025 г.)
За да оцените реалистично продажната си цена, ориентирайте се по тези актуални средни стойности:
- Истанбул: Средната цена е около 56 978 TL на квадратен метър. Стандартен апартамент тук струва средно 6,5 милиона лири.
- Анкара: С годишен ръст от почти 38%, столицата е „скритият шампион“. Цената на квадратен метър е умерена – 33 399 TL.
- Анталия: Горещата точка за чуждестранните инвеститори. Тук трябва да очаквате около 46 891 TL на квадратен метър, като топ локациите достигат до 60 300 TL.
Правната ситуация: Избягване на бумащината
Преди да направите дори една снимка, документите ви трябва да са изрядни. Липсващите документи са основната причина продажбите да се провалят в последната минута.
„Светата троица“ на документите
- Tapu (Нотариален акт): Трябва да разполагате с оригинала. Проверете дали има вписани ипотеки (Ipotek), които трябва да бъдат заличени преди продажбата. За превод и легализация на съпътстващи документи вижте нашето ръководство за легализация на чуждестранни документи в Турция.
- Iskan (Разрешение за ползване): Без Iskan имотът често се счита за „незавършено строителство“ (Kat Irtifaki), което намалява стойността му и затруднява финансирането за купувачите.
- DASK (Задължителна застраховка срещу земетресение): Без валидна застраховка не може да се извърши прехвърляне на собствеността.
Важна промяна при експертната оценка (Ekspertiz Raporu)
Тук има добра новина за продавачите: от юни 2024 г. докладът за оценка на имота вече не е задължителен за стандартни продажби на чужденци. Това задължение остава само ако купувачът ще използва имота за придобиване на турско гражданство. За обикновени ваканционни имоти или инвестиции си спестявате тази бюрократична стъпка и свързаните с нея разходи.
Данъчен капан: 5-годишното правило
Турското данъчно законодателство познава един важен срок: ако притежавате имота повече от 5 пълни години, печалбата от продажбата е напълно освободена от данъци (Değer Artış Kazancı Vergisi).
Ако продадете преди изтичането на тези 5 години, трябва да платите данък върху печалбата. За данъчната 2025 г. важи необлагаем минимум от 120 000 TL. Всичко над тази сума се добавя към вашия доход. Затова планирайте датата на прехвърляне стратегически.
Кандидатстване за потенциален данъчен номер онлайн
В миналото трябваше да ходите до данъчната служба. През 2025 г. е по лесно: чужденците могат да кандидатстват за своя потенциален данъчен номер (задължителен за продажбата) онлайн чрез Интерактивната данъчна служба (dijital.gib.gov.tr). Необходими са ви само данните от паспорта.
Оптимално представяне: Повече от просто подреждане
Турският пазар е силно визуално ориентиран. Само „леко подреждане“ често не е достатъчно за постигане на топ цени.
Бързи подобрения с голям ефект
- Боядисване в бяло: Турските купувачи обичат светли и чисти помещения. Цветните стени често се възприемат като намаляващи стойността.
- Ремонти: Капещи кранове или заяждащи врати подсказват за „лоша поддръжка“. Отстранете тези дреболии преди първия оглед.
Маркетинг: Къде да рекламирате правилно?
Не хабете енергията си в неактивни платформи. В Турция през 2025 г. на пазара доминират три основни играча. Концентрирайте се върху тях:
- Sahibinden: Безспорният лидер. Ако вашият имот не е тук, той практически не съществува за пазара.
- Hepsiemlak: Особено силен при висококачествени имоти и институционални брокери.
- Emlakjet: Печели точки с функции за бързо търсене и по млада аудитория.
Съвет: Работете с местни професионалисти
Пътят „Продажба от собственик“ е възможен в Турция, но е труден (езикова бариера, постоянни обаждания). Местният брокер (Emlakçı) обикновено изисква 2% комисиона от продавача (+ ДДС), но той филтрира просто любопитните от истински заинтересованите купувачи.
Финализиране: Прехвърляне на Tapu и разходи
Преговори и капаро
След като се намери купувач, се сключва предварителен договор за покупко продажба (Satış Vaadi Sözleşmesi) и се плаща капаро (Kapora). Уверете се, че този договор е нотариално заверен, за да има правна сила.
Часът в Службата по вписванията
В деня на прехвърлянето купувачът и продавачът (или техни упълномощени представители) трябва да се явят в Службата по вписванията (Tapu Dairesi). Важно: уверете се, че никакви празнични дни не забавят процеса. Планирайте предварително с нашия списък с официални празници в Турция.
Капанът на разходите: Такси за Tapu 2025
Данъкът за придобиване на имот (Tapu Harcı) остава 4% от декларираната продажна стойност. По закон купувачът и продавачът си поделят тези разходи (по 2% всеки). В турската практика купувачът често се опитва да прехвърли тези разходи изцяло на продавача – или обратното. Уточнете това преди посещението при нотариус!
Допълнително се заплаща такса за обслужване (Döner Sermaye), която през 2025 г. варира между 1183 TL и около 3500 TL в зависимост от региона.
Заключение
Продажбата на имот в Турция през 2025/2026 г. стана по прозрачна, но не и по малко сложна. Завръщането към реалния ръст на цените е положителен сигнал. Възползвайте се от дигиталните възможности на данъчните власти и настоявайте за коректни договори, за да ликвидирате сигурно инвестицията си.
