Брокери на имоти в Турция: Наръчник 2026 (Разходи и Доверие)

Пазарът на недвижими имоти в Турция е динамичен, печеливш – и за чужденците често може да изглежда като непрогледен лабиринт. Всеки, който планира да купи имот в Турция през 2025 или 2026 г., не е изправен пред въпроса дали има нужда от брокер, а по скоро кой да бъде той. Докато пазарът процъфтява, наред със сериозните професионалисти се появяват и множество нелицензирани посредници.

Тази статия не е обикновен списък. Поглеждаме зад кулисите и ви обясняваме от практическа гледна точка как да защитите интересите си. Ще ви покажем как да проверите легалния лиценз на брокера, какви комисионни са законово определени и на кои агенции можете да се доверите.

Най важната проверка предварително: „Yetki Belgesi“

Преди да посетите дори една вила, трябва да познавате един термин: Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi. Това е официалното разрешение от държавата за търговия с недвижими имоти, издадено от турското Министерство на търговията.

След затягането на законите през последните години е незаконно да се работи като брокер без този сертификат. Сериозният брокер („Emlakçı“) ще ви каже номера на лиценза си без колебание. Можете дори да проверите този номер онлайн в Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS), за да се уверите, че агенцията е регистрирана. Избягвайте така наречените посредници „на свободна практика“ без офис и лиценз – в случай на проблем няма да имате никакви законови средства за защита.

Разходи: Комисионна на брокера и закони през 2025-2026 г.

Често срещано неразбиране сред чужденците касае разходите. В Турция брокерската комисионна (Komisyon) е законово ограничена, но практиката често изглежда различно, ако не познавате правилата.

• Покупка и продажба: Законовата горна граница е общо 4% от продажната цена + ДДС (KDV). Обикновено това се разделя: 2% плаща купувачът, 2% плаща продавачът. Внимание: ДДС в момента е 20%.
• Наем: При наемане на жилище комисионната може да бъде максимум един месечен наем + ДДС.

Внимавайте с „нетните цени“: Разпространен трик на некоректни посредници е предлагането на „нетна цена“. Продавачът иска например 200 000 евро, а брокерът добавя всичко, което успее да договори над тази сума, като своя „комисионна“. Това често е незаконно и неизгодно за вас. Настоявайте за прозрачен договор с процентна комисионна.

Кой тип брокер е подходящ за вас?

Не всеки брокер е подходящ за всяка цел. Доставчиците могат да бъдат грубо разделени на три категории:

1. Специалисти за чужденци (Expats)

Агенции като Istanbul Homes (Tekce Overseas), Property Turkey или Antalya Homes са тясно специализирани в работата с чуждестранни купувачи. Предимството им е, че говорят вашия език и предлагат пълно обслужване. Това включва помощ при откриване на банкови сметки (напр. в Ziraat Bank Турция), кандидатстване за данъчен номер и дори подкрепа за гражданство чрез инвестиция. Ако купувате в Турция за първи път, тези агенции често са най безопасният избор.

2. Международни франчайз марки

Марки като RE/MAX, Coldwell Banker или Keller Williams са изключително силно представени в Турция. Предимството тук е стандартизацията: брокерите често са добре обучени и работят според фиксирани насоки за съответствие. Те са идеални, ако търсите богат избор от местни имоти, които не са насочени само към чужденци.

3. Местните „Emlakçı“

Във всеки квартал ще намерите малки брокерски офиси. Те често са най добрите източници за евтини апартаменти под наем или изгодни сделки, които не стигат до интернет. Езиковата бариера обаче може да бъде проблем тук. Ако търсите автентичен опит в региони като Кападокия, разгледайте нашия гид за имоти в Невшехир.

Къде да намерите имоти онлайн?

Безспорният пазарен лидер за онлайн търсене е Sahibinden. Тук публикуват обяви както брокери, така и частни лица. Друга сериозна платформа е Hepsiemlak. Използвайте тези портали, за да придобиете представа за ценовото равнище в желания от вас регион, преди да се свържете с брокер.

Топ 15 агенти за недвижими имоти в Турция (Списък 2026)

Въз основа на пазарното присъствие, специализацията и репутацията, категоризирахме основните играчи за вас:

За международни инвеститори (Фокус върху обслужване и право):

1. Istanbul Homes / Antalya Homes (Tekce Overseas): Лидер при продажбите на чужденци, силен фокус върху правната сигурност и крипто плащания.
2. Property Turkey: Известни с отлични пазарни анализи и инвестиционни консултации.
3. Turkey Homes: Британско управление със силна репутация по крайбрежието на Егейско и Средиземно море.
4. Spot Blue International Property: Базиран в Обединеното кралство доставчик, специализиран в турски ваканционни имоти.
5. Imtilak Real Estate: Гигантът за инвеститори от арабския свят, но със силно международно присъствие.

Големите мрежи (Фокус върху избор и местна експертиза):

6. RE/MAX Türkiye: С над 320 офиса, това е най голямата мрежа в страната.
7. Coldwell Banker Türkiye: Силно растяща, особено в луксозния сегмент.
8. Turyap: Най старата турска компания за недвижими имоти (от 1985 г.) с огромна мрежа от местни офиси.
9. Keller Williams (KW) Türkiye: Фокус върху обучението и екипните модели.
10. Realty World Türkiye: Също силно представена франчайз система.

Специалисти и нишови доставчици:

11. Timondro: Популярна сред европейските купувачи за ваканционни имоти.
12. Terra Real Estate: С фокус върху региона на Алания и Анталия.
13. Alanya Eiendom: Специализирана в скандинавски и европейски клиенти на Ривиерата.
14. Tolga Real Estate: Местна експертиза в специфични крайбрежни региони.
15. Summer Home Real Estate: Фокусирана върху строителни проекти и ваканционни апартаменти.

Контролен списък за избор на вашия брокер

Преди да се ангажирате или да платите капаро (за което може да са полезни услуги като Western Union Турция), задайте на брокера тези въпроси:

• „Можете ли да ми покажете вашия Yetki Belgesi Numarası (номер на лиценз)?“
• „Колко точно е комисионната и включен ли е ДДС (KDV) в нея?“ (Стандартът е 2% + ДДС от купувача).
• „Предлагате ли подкрепа при прехвърлянето на собствеността (Tapu) и необходимите административни процедури?“

Добрият брокер ще отговори на тези въпроси прозрачно. Той е вашият партньор на чужд пазар – затова го изберете внимателно, а не само по най красивата витрина.